UStAE: Neue BFH-Regeln zur Vorsteueraufteilung bei Immobilien

Das Bundesfinanzministerium hat die Umsatzsteuer-Richtlinien an höchstrichterliche Rechtsprechung angepasst. Die sofort wirksamen Änderungen betreffen vor allem die Differenzbesteuerung und die Aufteilung von Vorsteuern bei gemischt genutzten Immobilien.

BERLIN – Pünktlich zum Jahreswechsel bringt das Bundesfinanzministerium (BMF) Klarheit in zwei strittige Umsatzsteuer-Fragen. Mit einem am heutigen Dienstag, dem 30. Dezember 2025, veröffentlichten Schreiben hat das Ministerium den Umsatzsteuer-Anwendungserlass (UStAE) aktualisiert. Die Neuregelungen integrieren zentrale Urteile des Bundesfinanzhofs (BFH) zur Vorsteueraufteilung bei Immobilien und zur Anwendung der Differenzbesteuerung. Sie gelten sofort für den Jahresabschluss 2025 und sollen Rechtssicherheit schaffen – bedeuten aber auch mehr Dokumentationsaufwand für Steuerpflichtige.

Herzstück der Änderung ist die Übernahme des BFH-Urteils XI R 9/23 vom Dezember 2024 in die Verwaltungsvorschriften. Das Ministerium stellt nun klar: Die Differenzbesteuerung – auch Margenbesteuerung genannt – kommt nicht zum Zug, wenn der Wiederverkäufer eines Wirtschaftsguts (wie einer Immobilie) beim Erwerb auch nur einen teilweisen Vorsteuerabzug geltend machen konnte.

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Diese Klarstellung schließt eine Grauzone. Bisher war umstritten, ob ein teilweiser Vorsteuerabzug bei gemischt genutzten Objekten die Anwendung des vereinfachten Margenverfahrens komplett ausschließt. Die neue Verwaltungsauffassung bejaht dies eindeutig. Für viele gewerbliche Immobilienhändler bedeutet das: Sie müssen künftig auf die Regelbesteuerung umstellen, was die steuerliche Komplexität erhöht.

Präzisere Vorsteueraufteilung bei Misch-Nutzung

Die zweite wesentliche Neuerung betrifft die Aufteilung der Vorsteuer bei Immobilien, die sowohl für steuerpflichtige als auch für steuerfreie Umsätze genutzt werden – ein typischer Fall bei Objekten mit gewerblichen und Wohnflächen.

Unter Bezugnahme auf das BFH-Urteil XI R 4/23 präzisiert der UStAE, wie die wirtschaftliche Gesamttätigkeit für die Ermittlung des abzugsfähigen Vorsteueranteils zu bestimmen ist. Konkret: Wenn Eingangsleistungen auch mit unentgeltlichen Wertabgaben – wie der kostenlosen Bereitstellung von Wärme – verknüpft sind, muss der Vorsteuerabzug an der gesamten wirtschaftlichen Tätigkeit des Steuerpflichtigen gemessen werden. Nicht mehr an isolierten Einzelvorgängen.

Diese Änderung trifft vor allem Kommunen und Betreiber von Blockheizkraftwerken. Sie müssen für ihre Steuererklärung 2025 den abzugsfähigen Vorsteueranteil für Gemeinkosten nun deutlich detaillierter berechnen. Einfache, umsatzbasierte Schlüssel reichen nicht mehr aus, wenn sie die wirtschaftliche Realität der gemischten Nutzung nicht präzise abbilden.

Was bedeutet das für die Praxis?

Das BMF betont den unveränderten Vorrang der direkten Zuordnung. Ein umsatzbasierter Aufteilungsschlüssel ist nur dann zulässig, wenn keine andere, wirtschaftlich genauere Methode – wie etwa ein Flächenschlüssel – zur Verfügung steht. Steuerberater raten daher zu einer lückenlosen Dokumentation der Flächennutzung ab dem ersten Tag.

Die heute veröffentlichten Richtlinien sind für alle offenen Fälle bindend. Sie markieren den Abschluss der Umsetzung des Jahressteuergesetzes 2024 in die Verwaltungspraxis. Für Steuerpflichtige reduzieren sie zwar die rechtliche Unsicherheit, erhöhen aber gleichzeitig den administrativen Aufwand erheblich.

Der Blick geht bereits Richtung 2026: Weitere Klarstellungen, insbesondere zu Vorsteuerregeln für Holding-Gesellschaften, werden im ersten Quartal erwartet. Die fortschreitende Digitalisierung des Vorsteuer-Prüfverfahrens bleibt ein zentrales Thema. Für Immobilienbesitzer steht jetzt an erster Stelle, die Aufteilungsberechnungen für 2025 an den neuen, strengeren Maßstäben der „wirtschaftlichen Gesamttätigkeit“ auszurichten – sonst drohen bei späteren Betriebsprüfungen Nachforderungen.

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