Steuerreform: Höhere Grenzen fürs Homeoffice, aber weniger Abschreibungen

Ab 2026 gelten neue, großzügigere Regeln für die steuerliche Behandlung von beruflich genutzten Räumen in Privatimmobilien. Die Reform bringt jedoch eine entscheidende Einschränkung mit sich, die Selbstständige und Freiberufler zu einer strategischen Entscheidung zwingt.

Seit dem 1. Januar 2026 ist die sogenannte „Bagatellgrenze“ in § 8 der Einkommensteuer-Durchführungsverordnung (EStDV) deutlich angehoben. Die finanzielle Wertgrenze, unter der ein Raum im Privatvermögen bleiben kann, verdoppelt sich von bisher 20.500 auf 40.000 Euro. Neu ist zudem eine pauschale Flächengrenze von 30 Quadratmetern. Räume, die diese Grenzen nicht überschreiten, gelten weiterhin als privat und unterliegen nicht der komplexen Betriebsvermögensverhaftung.

Die Kehrseite der Erleichterung: Abschreibung gestrichen

Doch die Erhöhung der Freigrenzen hat einen gravierenden Preis. Wer die neue Option nutzt und den Raum im Privatvermögen belässt, verliert künftig den Anspruch auf die Absetzung für Abnutzung (AfA). Diese jährliche Abschreibung als Betriebsausgabe ist ab sofort gestrichen.

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„Das war eine Art ‚Best of both worlds‘, die der Gesetzgeber nun beendet“, erklärt ein Steuerberater aus Berlin. Bisher konnten Steuerpflichtige von der privaten Behandlung profitieren und gleichzeitig die Wertminderung steuermindernd geltend machen. Der Bundesrechnungshof kritisierte dies lange als ungerechtfertigtes Steuerprivileg.

Wichtig: Von der Neuregelung betroffen sind nur die anschaffungsnahen Kosten. Die laufenden Betriebsausgaben für Strom, Heizung, Wasser und Reinigung des beruflich genutzten Zimmers bleiben weiterhin voll abzugsfähig.

Strategische Weichenstellung für Selbstständige

Die Reform zwingt insbesondere Freiberufler, Ärzte und kleine Gewerbetreibende zu einer grundlegenden Abwägung. Es geht um die Frage: Privat- oder Betriebsvermögen?

Variante 1: Raum bleibt privat
* Vorteil: Wenig Bürokratie. Bei einem späteren Verkauf der Immobilie oder der Aufgabe der Tätigkeit werden die stillen Reserven – also die Wertsteigerung des Raumes – nicht besteuert.
* Nachteil: Der Wegfall der jährlichen AfA führt zu einem höheren steuerpflichtigen Gewinn und damit zu einer sofortigen Mehrbelastung.

Variante 2: Raum wird Betriebsvermögen
* Vorteil: Volle Absetzung der AfA und aller assetbezogenen Kosten senkt die jährliche Steuerlast spürbar.
* Nachteil: Der Raum ist betriebsverhaftet. Wird die Immobilie mit Gewinn verkauft, fällt auf den Anteil des Geschäftsraums eine „Exit-Tax“ an. Diese Steuer auf die stillen Reserven kann im Alter oder bei Berufsaufgabe eine hohe Belastung darstellen.

Die Entscheidung hängt nun stark von der erwarteten Wertentwicklung der Immobilie ab. In Ballungsräumen mit steigenden Preisen könnte es sich lohnen, auf die Abschreibung zu verzichten, um später keine Steuer auf die Wertsteigerung zahlen zu müssen. In Regionen mit stagnierenden Immobilienpreisen überwiegen dagegen oft die Vorteile der sofortigen AfA.

Hintergrund und Ausblick

Die Neuregelung ist Teil der „Siebten Verordnung zur Änderung steuerlicher Verordnungen“ und soll die Verwaltung vereinfachen sowie als unfair empfundene Schlupflöcher schließen. Branchenverbände begrüßen zwar die längst überfällige Anhebung der veralteten Wertgrenze, kritisieren aber den Wegfall der Abschreibung als zusätzliche Belastung für das Homeoffice.

Betroffene sollten umgehend ihren Steuerberater konsultieren, um die Weichen für das laufende Jahr richtig zu stellen. Die ersten Steuererklärungen unter dem neuen Recht sind 2027 fällig, die Buchführung muss jedoch bereits 2026 korrekt erfolgen. Das Finanzministerium wird in den kommenden Wochen mit weiteren Verwaltungsanweisungen rechnen, um Grenzfälle – etwa bei mehreren kleinen Räumen – zu klären.

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