Steuerreform befreit Homeoffice von der „Betriebsvermögen“-Falle

Eine wichtige Steuerreform entlastet ab sofort Selbstständige und Freiberufler, die von zu Hause arbeiten. Eine neue Regelung verhindert, dass ein häusliches Arbeitszimmer automatisch zum Betriebsvermögen wird – und schützt so vor hohen Steuernachzahlungen beim Verkauf der Immobilie.

Klare Grenzwerte schaffen Rechtssicherheit

Der Kern der Neuregelung, die seit dem 1. Januar 2026 gilt, sind klare Schwellenwerte. Ein privat genutztes Gebäude wird nicht zum Betriebsvermögen, solange der Wert des für betriebliche Zwecke genutzten Teils unter 40.000 Euro liegt oder seine Fläche 30 Quadratmeter nicht überschreitet. Diese Änderung im Paragrafen 8 der Einkommensteuer-Durchführungsverordnung (EStDV) beendet eine jahrelange Unsicherheit.

Das Ende der gefürchteten „stillen Reserven“

Hintergrund ist das Problem der sogenannten stillen Reserven. Nach alter Rechtslage entstanden sie, wenn der Buchwert des als Betriebsvermögen eingestuften Arbeitszimmers – der durch Abschreibungen sank – deutlich unter dem gestiegenen Marktwert lag. Angesichts der stark gestiegenen Immobilienpreise der letzten Jahre konnten sich so Rücklagen von Zehntausenden Euro ansammeln.

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Was sich für Selbstständige konkret ändert

Die Reform kommt vor allem Selbstständigen, Freiberuflern und kleinen Gewerbetreibenden zugute. Sie können ihre Homeoffice-Kosten nun ohne Angst vor langfristigen Steuerfolgen geltend machen. Wichtig: Die Neuregelung betrifft nur die Vermögenszuordnung, nicht die Abzugsfähigkeit der Kosten.

Wer sein Homeoffice als „Mittelpunkt der gesamten betrieblichen und beruflichen Betätigung“ nutzt, kann weiterhin die vollen Kosten absetzen. Für andere bleibt die Homeoffice-Pauschale von 1.260 Euro pro Jahr. Der große Vorteil: Das Inanspruchnahme dieser Abzüge birgt kein Risiko mehr für eine spätere Steuerlast. Lediglich die Gebäudeabschreibung (AfA) entfällt möglicherweise, wenn der Raum als Privatvermögen behandelt wird. Betriebskosten wie Strom, Heizung und Versicherung bleiben anteilig absetzbar.

Überfällige Anpassung an die moderne Arbeitswelt

Steuerexperten sehen in der Änderung eine längst überfällige Modernisierung. Die alte Regelung stand in der Kritik, Selbstständige in Zeiten steigender Immobilienpreise und zunehmender Remote-Arbeit ungerecht zu bestrafen. Die Reform ist Teil eines größeren Steuerpakets für 2026, das auch eine Anhebung des Grundfreibetrags auf 12.348 Euro für Alleinstehende umfasst.

Indem die Bundesregierung die Homeoffice-Falle entschärft, erkennt sie die wachsende Bedeutung des Arbeitens von zu Hause an und bügelt ein bürokratisches Hindernis für die Selbstständigkeit in Deutschland aus. Die Neuregelung dürfte mehr Menschen ermutigen, ihre berechtigten Betriebsausgaben ohne Zögern in Anspruch zu nehmen. Steuerberater können die Abzugsfähigkeit von Homeoffice-Kosten nun mit deutlich größerer Sicherheit empfehlen.

Für das laufende Jahr sollten Selbstständige und ihre Berater prüfen, ob bisher als Betriebsvermögen geführte Arbeitszimmer nun unter die neuen Grenzwerte fallen und als Privatvermögen umgebucht werden können. Dieser Schritt kann künftige Komplikationen vermeiden und die Vorteile der neuen, freundlicheren Rechtslage voll ausschöpfen.

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