Steuerrecht: Immobilieninvestoren entgehen geplanter Verschärfung

Die umstrittene Steuerregel zur Kaufpreisaufteilung bei Mietimmobilien ist vom Tisch. Für das Steuerjahr 2026 gilt damit weiterhin die flexible Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs.

BERLIN – Immobilieninvestoren und Steuerberater können aufatmen. Die geplante, strikte Bindung der Kaufpreisaufteilung an ein behördliches Berechnungstool ist gescheitert. Mit Inkrafttreten der „Siebten Verordnung zur Änderung steuerlicher Verordnungen“ zum neuen Jahr bleibt es bei der bewährten Rechtsprechung. Der Entwurf hätte die Abschreibungsmöglichkeiten für Gebäude deutlich beschnitten – eine versteckte Steuererhöhung.

Im Fokus stand der neue § 9b der Einkommensteuer-Durchführungsverordnung (EStDV). Er sollte vorschreiben, wie der Kaufpreis einer Immobilie verbindlich auf Grund (nicht absetzbar) und Gebäude (absetzbar) aufzuteilen ist. Kernpunkt: Maßgeblich sollte allein das Verhältnis der Verkehrswerte nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sein.

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Das Brisante: Ein internes Excel-Tool des Bundesfinanzministeriums (BMF), die sogenannte „Arbeitshilfe“, wäre damit quasi gesetzlicher Standard geworden. Abweichungen wären nur noch mit einem Gutachten eines „öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen“ möglich gewesen. Private Gutachter wären damit weitgehend ausgeschlossen worden.

Warum der Widerstand so groß war

Die geplante Regelung stieß auf massive Kritik von Verbänden und Juristen. Der Hauptvorwurf: Das BMF-Tool berechnet besonders in Ballungsräumen mit hohen Bodenrichtwerten oft überhöhte Grundstücksanteile. Das hätte den absetzbaren Gebäudeanteil und damit die Abschreibung (AfA) künstlich gedrückt.

Rechtsexperten sahen zudem verfassungsrechtliche Bedenken. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat stets betont, dass die BMF-Arbeitshilfe nur eine „Hilfestellung“ ist. Sie kann eine vertragliche Aufteilung oder ein fundiertes Gutachten nicht außer Kraft setzen. Die geplante Verankerung in der EStDV hätte gegen den Gleichheitsgrundsatz verstoßen.

So ist die Rechtslage für 2026

Mit der gestrichenen Reform bleibt der Status quo erhalten – zum Vorteil der Investoren.

1. Vertragliche Aufteilung hat Vorrang:
Die im notariellen Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung ist der Ausgangspunkt. Die Finanzämter müssen sie akzeptieren, es sei denn, es bestehen „erhebliche Zweifel“ an ihrer wirtschaftlichen Richtigkeit.

2. Das BMF-Tool ist nicht bindend:
Die „Arbeitshilfe“ bleibt eine reine Verwaltungsvorgabe ohne Gesetzeskraft. Weicht ihr Ergebnis deutlich von der Marktrealität ab, können Steuerpflichtige dies widerlegen.

3. Freiheit des Beweismittels:
Investoren können eine abweichende Aufteilung oder eine kürzere Nutzungsdauer weiterhin mit jedem „geeigneten“ Gutachten belegen. Die Beschränkung auf teure, öffentlich bestellte Gutachter ist vom Tisch. Hochwertige Berichte zertifizierter privater Sachverständiger bleiben anerkannt.

Reaktionen und Ausblick

Die Streichung des § 9b EStDV wird in der Immobilienbranche als Erfolg gewertet. Sie verhindert eine bürokratische Verschärfung, die private Vermieter überproportional getroffen hätte. Die Abschreibung orientiert sich weiter am tatsächlichen Gebäudeverschleiß, nicht an einer schematischen Formel.

Steuerberater mahnen jedoch zur Vorsicht. Auch ohne gesetzliche Verschärfung werden die Finanzämter aggressive Kaufpreisaufteilungen genau prüfen. Die „Arbeitshilfe“ bleibt ein wichtiges Prüfinstrument. Investoren sollten daher sicherstellen, dass jede vertragliche Aufteilung gut dokumentiert und wirtschaftlich begründbar ist. So überstehen sie auch Steuerprüfungen im Jahr 2026.

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