Steuerliche Beweisoffenheit: Immobilienbesitzer atmen auf

Die geplante Verschärfung der Gutachtenpflicht für kürzere Gebäudeabschreibungen ist gescheitert. Für Eigentümer bleibt der Weg zu steuerlichen Abschreibungsvorteilen damit offen – und deutlich flexibler als befürchtet.

Bundesrat stoppt geplante Verschärfung

Der Bundesrat hat in seiner letzten Sitzung 2025 eine geplante Gesetzesverschärfung gestoppt. Konkret lehnte er Änderungen an Paragraf 11c der Einkommensteuer-Durchführungsverordnung (EStDV) ab. Diese hätten die Nachweispflicht für eine verkürzte Nutzungsdauer von Gebäuden drastisch eingeschränkt.

Der Vorschlag von Bundesfinanzministerium (BMF) und Finanzausschuss sah vor, dass Gutachten ausschließlich von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erstellt werden müssten. Zudem wäre eine persönliche Vor-Ort-Begehung zwingend vorgeschrieben gewesen. Ziel war es, “Internet-Gutachten” und pauschale Modellrechnungen einzudämmen.

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Mit der Ablehnung am 19. Dezember 2025 gilt für 2026 nun: Es gibt kein gesetzliches Monopol mehr für bestimmte Gutachter. Die liberale Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) bleibt Maßstab.

Rückkehr zur “Beweisoffenheit”

Begleitet wird die Entscheidung von einer Kehrtwende in der Verwaltungspraxis. Das BMF hat bereits mit einem Schreiben vom 1. Dezember 2025 seinen umstrittenen Erlass vom 22. Februar 2023 zurückgenommen. Jener hatte versucht, strengere Standards durchzusetzen – entgegen der BFH-Rechtsprechung.

Damit ist die Rechtslage für 2026 nun klar: Das Prinzip der “Beweisoffenheit” gilt. Steuerpflichtige können jede sachgerechte Methode nutzen, um eine kürzere Nutzungsdauer nachzuweisen. Voraussetzung ist, dass die Methode plausibel und methodisch einwandfrei ist.

Was gilt jetzt konkret?

• Gutachter: Nicht nur öffentlich bestellte, sondern auch nach ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige bleiben anerkannt.
• Methode: Der BFH erlaubt die Schätzung der Nutzungsdauer anhand anerkannter Bewertungsverfahren. Die konkreten Gebäudeeigenschaften müssen berücksichtigt werden.
• Vor-Ort-Termin: Eine Begehung durch den Gutachter ist zwar für die Plausibilität empfehlenswert, aber nicht in jedem Einzelfall gesetzliche Pflicht. Rein automatisierte “Online-Zertifikate” ohne Datenprüfung bleiben jedoch riskant.

Branche begrüßt “Sieg für Bürokratieabbau”

Steuerexperten und Immobilienverbände werten die Entwicklung als pragmatischen Schritt. Sie verhindere einen Engpass am Gutachtermarkt und explodierende Kosten.

“Hätte die Pflicht für öffentlich bestellte Gutachter gegolten, wäre es zu einem massiven Mangel an verfügbaren Sachverständigen gekommen”, kommentiert ein Sprecher einer großen Steuerberatungsgruppe diese Woche. “Die jetzige Regelung findet eine faire Balance: Eigentümer können legitime Abschreibungspotenziale nutzen, ohne in ein zu enges und teures Korsett gezwängt zu werden.”

Besonders relevant ist die Entscheidung für Besitzer älterer Mietimmobilien (Baujahr vor 1980). Hier rechtfertigt der technische Verschleiß oft eine Nutzungsdauer deutlich unter den pauschalen 50 Jahren. Die Möglichkeit, über 25 oder 30 Jahre statt 50 abzuschreiben, bringt erhebliche Liquiditätsvorteile.

Qualität der Gutachten bleibt entscheidend

Trotz der Entwarnung bei den formalen Vorgaben warnen Experten vor Sorglosigkeit. Die Finanzämter werden Gutachten weiterhin streng auf Plausibilität prüfen.

Auch wenn die Art des Gutachters nicht eingeschränkt ist, muss der Inhalt des Gutachtens einer Überprüfung standhalten. Pauschale Vorlagen oder Gutachten, die den konkreten Gebäudezustand nicht berücksichtigen, werden bei Steuerprüfungen wohl durchfallen. Die Beweislast liegt weiterhin beim Steuerpflichtigen.

Der Rat für das Steuerjahr 2026 ist klar: Nutzen Sie die Chance auf höhere Abschreibungen, wenn der Gebäudezustand es rechtfertigt. Investieren Sie aber in ein qualifiziertes, individuelles Gutachten – etwa von einem zertifizierten Experten – und nicht in billige Automaten-Lösungen. Der rechtliche Weg ist offen, aber der Nachweis-Standard bleibt hoch.

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