Steuerbonus für Wohnungsbau: Nur noch für Premium-Nachhaltigkeit

Ab 2026 gibt es die Sonderabschreibung nach § 7b EStG nur noch für Mietwohnungsprojekte, die höchste ökologische Standards erfüllen. Das Jahressteuergesetz 2025 zementiert die strikten Vorgaben, die ab diesem Donnerstag voll gelten. Für Investoren bedeutet das mehr Bürokratie, aber auch Planungssicherheit.

Strengere Regeln durch EU-Vorgaben

Der Bundesrat billigte die Neuregelungen bereits am 19. Dezember. Sie sind eine Reaktion auf aktualisierte EU-Beihilfevorschriften. Kern der Änderung: Die steuerliche Förderung wird nun als staatliche Beihilfe klassifiziert und strenger überwacht.

Ab dem 1. Januar 2026 führt ein zentrales Register Buch darüber. Es soll sicherstellen, dass ein Unternehmen innerhalb von drei Jahren die EU-Obergrenzen für „De-minimis“-Hilfen nicht überschreitet. Für Projektentwickler steigt der administrative Aufwand spürbar.

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Das Ziel ist klar: Der Fiskus will sicherstellen, dass die attraktive Abschreibung – bis zu 5 Prozent pro Jahr über vier Jahre – ausschließlich in hochwertige, nachhaltige Projekte fließt. Schlupflöcher für weniger energieeffiziente Bauten sind damit geschlossen.

EH40 plus QNG: Der neue Goldstandard

Die Messlatte liegt hoch. Nur wer das Kombipaket aus Effizienzhaus-40-Standard (EH40) und dem Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) vorweisen kann, kommt künftig noch in den Genuss der Steuervergünstigung.

Konkret müssen Bauherren drei Hürden nehmen:
* Einen deutlich reduzierten Primärenergiebedarf im Vergleich zum gesetzlichen Referenzgebäude.
* Eine zertifizierte Treibhausgasbilanz über den gesamten Lebenszyklus des Gebäudes.
* Den Einsatz ökologischer, schadstoffarmer Baustoffe.

„QNG-PLUS“ oder „QNG-PREMIUM“ sind Pflicht. Die frühere EH55-Norm oder ähnliche Standards reichen nicht mehr aus. Der Gesetzgeber lenkt die Steuergelder damit gezielt in Hochleistungsarchitektur.

Attraktive Fördersummen bei strikter Kostenlimite

Trotz der strengen Kriterien lohnt sich die Förderung für qualitativ hochwertige Projekte weiterhin. Die inflationsbedingt erhöhten Kostenobergrenzen bleiben bestehen.

Die Baukostenobergrenze liegt bei 5.200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Nur wer darunter bleibt, ist förderfähig. Die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung beträgt bis zu 4.000 Euro pro Quadratmeter.

Für Investoren kann die Kombination mit der linearen AfA (3 Prozent) oder der degressiven Abschreibung (§ 7 Abs. 5a EStG) zu einer erheblichen steuerlichen Entlastung im ersten Jahr führen. Steuerberater warnen jedoch vor einer Tücke: Wird die Kostenobergrenze auch nur um einen Euro überschritten, verfällt der Anspruch auf die gesamte §7b-Förderung – nicht nur für den übersteigenden Betrag.

Spaltung des Marktes zeichnet sich ab

Die Verschärfung trifft einen angespannten Wohnungsmarkt. Hohe Bauzinsen und Materialkosten bremsen die dringend benötigte Neubautätigkeit. Die nun klaren Regeln bieten immerhin Planungssicherheit für Vorreiter der Nachhaltigkeit.

Marktbeobachter erwarten eine Zweiteilung: Auf der einen Seite entstehen geförderte Premium-Projekte für steuerbewusste Investoren. Auf der anderen Seite könnten einfache, funktionale Bauten ohne Förderung realisiert werden, um den Zertifizierungsaufwand zu umgehen.

Mit dem Start des zentralen Beihilferegisters diese Woche rät das Bundesfinanzministerium allen Beteiligten zur genauen Prüfung ihrer bisher erhaltenen Förderungen. Rückforderungen sollen so vermieden werden. Die Digitalisierung dieses Monitorings ist für das erste Quartal 2026 angekündigt.

Die Botschaft aus Berlin ist damit eindeutig: Steuererleichterungen für den Wohnungsbau gibt es nur noch im Tausch gegen nachweislich herausragende Ökologie.

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