Steuerbonus für Wohnungsbau: Nur mit EH-40 und QNG-Siegel

Ab 2026 gibt es die steuerliche Sonderabschreibung für neuen Mietwohnungsbau nur noch unter einer strikten Bedingung: Das Bauprojekt muss den Effizienzhaus-40-Standard erreichen und das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) vorweisen. Das hat der Gesetzgeber mit dem Steueränderungsgesetz 2025 kurz vor Jahresende klargestellt. Für Investoren und Projektentwickler bedeutet dies Planungssicherheit – und hohe Hürden.

Das Steueränderungsgesetz 2025 trat mit seiner Verkündung Ende Dezember in Kraft und schafft endgültig Klarheit. Die attraktive Sonderabschreibung nach § 7b EStG bleibt zwar für Bauvorhaben mit Bauantrag zwischen dem 1. Januar 2023 und dem 30. September 2029 erhalten. Der Zugang ist jedoch an verschärfte Auflagen geknüpft. Jegliche Spekulationen, die anhaltende Krise der Bauwirtschaft könnte zu einer Aufweichung der Standards führen, sind damit vom Tisch.

Die Finanzverwaltung stellt unmissverständlich klar: Den steuerlichen Bonus von fünf Prozent pro Jahr gibt es nur gegen einen verbindlichen Nachweis. Dieser Nachweis muss die Einhaltung des EH-40-Standards in Kombination mit der QNG-Zertifizierung belegen. Eine Ausnahme oder Übergangslösung für den geringeren EH-55-Standard ist nicht mehr möglich.

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Der entscheidende Doppelnachweis

Im Zentrum der neuen Regelung steht der verpflichtende EH-40-Nachweis. Dabei handelt es sich um mehr als eine Formsache. Er ist die substantielle Voraussetzung für den Steuervorteil.

Zunächst muss das Gebäude die technischen Anforderungen eines Effizienzhauses 40 erfüllen. Das bedeutet, es verbraucht nur 40 Prozent der Primärenergie eines vergleichbaren Referenzgebäudes. Entscheidend ist jedoch der zweite Schritt: die Erlangung des Qualitätssiegels Nachhaltiges Gebäude (QNG). Dieses Siegel prüft nicht nur die Energieeffizienz, sondern auch den Einsatz nachhaltiger Materialien, soziokulturelle Aspekte und die Lebenszykluskosten.

Steuerexperten betonen: Fehlt das offizielle QNG-Zertifikat, lehnt das Finanzamt die Sonderabschreibung ab. Der Investor kann dann nur noch die reguläre lineare Abschreibung geltend machen. Diese Unterscheidung ist für die Wirtschaftlichkeitsberechnung von Projekten im Jahr 2026 von zentraler Bedeutung.

Attraktive Anreize mit engen Grenzen

Die finanziellen Anreize für qualifizierende Projekte bleiben trotz der hohen Einstiegshürden beträchtlich. Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG erlaubt es, über vier Jahre hinweg jährlich bis zu fünf Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzuschreiben. Kombiniert mit der linearen AfA, die zuletzt auf drei Prozent erhöht wurde, ergibt sich in den ersten vier Jahren eine mögliche Gesamtabschreibungsrate von acht Prozent pro Jahr.

Das Gesetz knüpft den Bonus jedoch an klare Kostengrenzen, die den „bezahlbaren“ Charakter des Wohnraums sichern sollen. Die Sonderabschreibung gilt nur, wenn die Kosten 5.200 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen. Die Bemessungsgrundlage für den fünfprozentigen Abschreibungsanteil ist sogar auf 4.000 Euro pro Quadratmeter gedeckelt. Kosten, die zwischen dieser Basis und der Obergrenze liegen, werden nicht gefördert. Wird die Obergrenze von 5.200 Euro überschritten, entfällt der Anspruch auf den Bonus vollständig.

Analysten sehen in diesen Deckeln, insbesondere in Ballungsräumen mit hohen Grundstücks- und Baukosten, eine fortwährende Herausforderung. Die strengen EH-40-Vorgaben verursachen oft zusätzliche Baukosten, die gegen den Steuervorteil aufgewogen werden müssen.

Geteilte Reaktionen aus der Branche

Die konsequente Durchsetzung der EH-40-Pflicht stößt in der Wohnungswirtschaft auf ein geteiltes Echo. Verbände der Bauwirtschaft warnen seit Langem, dass die Kombination aus hohen Zinsen, Materialkosten und nun verschärften Effizienzvorgaben den gewünschten Bauboom ersticken könnte.

Kritiker argumentieren, der steuerliche Anreiz sei in der Theorie attraktiv. Die technische Komplexität und die Kosten der QNG-Zertifizierung könnten jedoch kleinere private Investoren abschrecken. Marktdaten aus dem späten Jahr 2025 deuteten bereits auf Zurückhaltung bei Projektzusagen ohne garantierte Förderung hin.

Umweltpolitiker und Experten begrüßen dagegen die klare Linie. Ihrer Ansicht nach müssen Steuersubventionen mit den deutschen Klimazielen im Einklang stehen. Die Förderung eines geringeren Standards als EH-40 wäre kontraproduktiv für die Dekarbonisierung des Gebäudesektors. Der durch das Steueränderungsgesetz 2025 geschaffene klare Rahmen biete immerhin Rechtssicherheit für die Planung der kommenden Jahre.

Ausblick: Fokus auf praktische Umsetzung

Für Steuerberater und Entwickler liegt der Fokus 2026 nun auf der praktischen Umsetzung. Die aktualisierten Verweise auf die De-minimis-Beihilferegeln im neuen Gesetz deuten auf eine strengere Überwachung von staatlichen Beihilfekumulierungen hin, die insbesondere gewerbliche Investoren im Blick behalten müssen.

Da das Antragsfenster bis September 2029 geöffnet bleibt, rechnet die Branche mit einer schrittweisen Anpassung an den EH-40/QNG-Standard als neuer Norm für steuerbegünstigtes Bauen. Sollten die Wohnungsfertigstellungen in den ersten Quartalen 2026 jedoch weiter hinter den staatlichen Zielvorgaben zurückbleiben, sind neue Debatten über die Kostenobergrenzen und Effizienzanforderungen wahrscheinlich. Die Botschaft aus Berlin ist vorerst eindeutig: Ohne QNG-Nachweis gibt es keinen steuerlichen Sonderabschrieb.

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