Steuer-Turbo für Neubau: Höhere Grenzen und Fristen 2026

Die neuen steuerlichen Anreize für den Wohnungsbau sind in Kraft – mit höheren Grenzwerten und klaren Fristen. Für Investoren beginnt jetzt die entscheidende Planungsphase.

Das Bundesfinanzministerium hat die Anwendung der Sonder-AfA für den Neubau von Mietwohnungen nach § 7b EStG konkretisiert. Im Fokus stehen die neue Baukostenobergrenze von 5.200 Euro pro Quadratmeter und strikte Förderfristen. Diese Regelungen sollen Investitionen trotz hoher Bauzinsen und Materialkosten attraktiv halten.

Der Kern der Neuregelung ist eine Anpassung an die gestiegenen Preise. Die mit dem Wachstumschancengesetz beschlossenen und durch ein BMF-Schreiben von Mai 2025 präzisierten Änderungen gelten vollumfänglich für das Steuerjahr 2026.

Passend zum Thema steuerliche Anreize: Unser kostenloser 19-seitiger Leitfaden erklärt praxisnah, wie Sie die degressive AfA und die §‑7b‑Sonderabschreibung optimal kombinieren, welche Fristen (inkl. 2026‑Stichtag) zu beachten sind und wie Sie die Dokumentation für die 5.200‑€/m²‑Grenze prüfungssicher führen. Mit konkreten Rechenbeispielen für Liquiditätsvorteile in den ersten vier Jahren und Checklisten für Steuerberater. Abschreibungs-Leitfaden jetzt gratis herunterladen

• Baukostenobergrenze: Sie wurde von 4.800 auf 5.200 Euro pro Quadratmeter angehoben. Projekte, die diesen Wert überschreiten, scheiden komplett aus der Förderung aus.
• Bemessungsgrundlage: Der Höchstbetrag, auf den die Sonderabschreibung von 5% angewendet werden darf, stieg von 2.500 auf 4.000 Euro pro Quadratmeter.

Diese Anhebung soll verhindern, dass die steuerliche Förderung durch die Inflation ausgehöhlt wird. Für ein förderfähiges Projekt können Investoren nun vier Jahre lang jährlich 5% Sonderabschreibung zusätzlich zur regulären Abschreibung geltend machen. Das verbessert die Liquidität in den kritischen Anfangsjahren einer Investition erheblich.

Der Turbo-Effekt: Doppelte Abschreibung nutzen

Eine zentrale Neuerung für 2026 ist die bestätigte Kombinierbarkeit der § 7b-Sonderabschreibung mit der degressiven Abschreibung nach § 7 (5a) EStG. Investoren müssen sich nicht mehr zwischen beiden Instrumenten entscheiden – sie können sie stapeln.

• Degressive AfA: Ermöglicht 5% Abschreibung auf den Restbuchwert.
• Sonder-AfA (§ 7b): Fügt weitere 5% auf die Herstellungskosten hinzu.

Bereits im ersten Jahr kann so ein Gesamtabschreibungsvolumen von rund 10% erreicht werden. Über die ersten vier Jahre lassen sich fast 40% der Herstellungskosten abschreiben. Steuerexperten bewerten diese „doppelte Abschreibung“ als einen der stärksten fiskalischen Anreize für den Wohnungsbau seit Jahrzehnten.

Doch die Einhaltung der Kostenobergrenze ist zwingend. Überschreitet ein für 2026 geplantes Projekt unerwartet die 5.200-Euro-Marke, entfällt der § 7b-Vorteil rückwirkend – mit potenziell hohen Steuernachzahlungen.

Die entscheidenden Fristen: 2026 als Stichtag

Investoren müssen zwei Förderzeiträume unterscheiden, denn 2026 markiert eine harte Deadline für ältere Projekte.

1. Erste Förderperiode (vor 2022):
   Für Bauvorhaben mit Bauantrag zwischen dem 1. September 2018 und dem 31. Dezember 2021 läuft die Sonderabschreibung aus. Das BMF hat klargestellt, dass sie für diese Gruppe letztmalig im Steuerjahr 2026 beansprucht werden kann – auch wenn die vierjährige Abschreibungsdauer noch nicht voll ausgeschöpft ist. Für verzögerte Projekte aus dieser Zeit gilt: Nutzen oder verlieren.

2. Zweite Förderperiode (aktuell):
   Für Projekte mit Bauantrag nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 gelten die neuen Regeln. Sie profitieren von der höheren Kostenobergrenze und der erhöhten Bemessungsbasis. Entscheidend ist, dass diese Neubauten den „Effizienzhaus-40“-Standard (EH40) erfüllen und das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) benötigen.

Während die erste Phase bezahlbaren Wohnraum unabhängig von Spitzen-Energiestandards förderte, koppelt die aktuelle Periode Steuervorteile untrennbar an Nachhaltigkeit.

Marktanalyse: Steueranreize als Brücke zur Wirtschaftlichkeit

Der aggressive steuerliche Kurs kommt zu einer Zeit, in der der deutsche Wohnungsmarkt weiter unter einem akuten Mangel an bezahlbaren Wohnungen leidet. Verbände wie der IVD und der GdW hatten solche Anpassungen lange gefordert. Die alte Obergrenze von 4.800 Euro galt für nachhaltiges Bauen in Ballungsräumen als unrealistisch.

Ökonomen sehen die Steuervorteile primär als Ausgleich für die „Economic Viability Gap“ – die Wirtschaftlichkeitslücke, die durch die im Vergleich zum vorigen Jahrzehnt höheren Finanzierungskosten entstanden ist. Die QNG-Pflicht bedeutet zwar zusätzlichen administrativen Aufwand und Kosten, doch die erhöhte Bemessungsbasis von 4.000 Euro federt diesen Mehraufwand ab.

Ein erhebliches Risiko bleiben die Rückforderungsregeln. Die Immobilie muss mindestens zehn Jahre zu Wohnzwecken vermietet werden. Bei Verkauf oder Eigennutzung innerhalb dieser Frist werden die Steuervorteile rückwirkend gestrichen. Für die frühesten Nutzer der 2018er Regelung wird diese Zehn-Jahres-Frist im laufenden Jahr relevant.

Ausblick: Planungssicherheit bis 2029

Steuerberater rechnen 2026 mit einem Anstieg der Bauanträge, um die Vorteile vor möglichen politischen Kurswechseln zu sichern, auch wenn das aktuelle Fenster bis 2029 geöffnet ist.

Das Zusammenspiel von Wachstumschancengesetz und diesen konkreten Regelungen dürfte insbesondere einen Marktsegment beflügeln: hocheffiziente Mehrfamilien-Miethäuser. Entwickler sind jedoch angehalten, eine rigide Kosten-dokumentation zu führen. Durch die Digitalisierung der Finanzverwaltung werden Prüfungen präziser, und die 5.200-Euro-Grenze wird strikt durchgesetzt.

Die Botschaft für 2026 ist klar: Die steuerlichen Werkzeuge sind vorhanden und wirkungsvoll. Sie erfordern jedoch präzise Planung – insbesondere bei Baukosten und Energiezertifizierung – damit die Rechnung für den Investor am Ende aufgeht.

PS: Viele Investoren unterschätzen die Rückforderungsregeln beim Verkauf innerhalb der zehnjährigen Vermietungsfrist – das kann zu hohen Steuernachzahlungen führen. Unser Gratis-Report zeigt praxisnahe Fallbeispiele, wie Sie Steuerrisiken vermeiden, Fristen überwachen und eine prüfungssichere Kostenaufstellung erstellen. Ideal für Bauträger und Projektentwickler, die jetzt Bauanträge planen. Jetzt 19-seitigen Abschreibungs-Report sichern