Sozialer Wohnungsbau: Höhere Mieten ab Februar

Für Mieter im sozialen Wohnungsbau steigen ab morgen die Mieten. Grund ist die turnusmäßige Anhebung der gesetzlichen Bewirtschaftungskostenpauschalen. Die Erhöhung trifft auf eine hitzige Debatte um staatliche Wohnkostenhilfen.

Die neuen Pauschalsätze für Verwaltung und Instandhaltung gelten bereits seit 1. Januar 2026. Sie wurden um 8,37 Prozent angehoben und spiegeln die Inflation der vergangenen drei Jahre wider. Da die Miete im geförderten Wohnraum als Kostenmiete nur die tatsächlichen Aufwendungen decken darf, steigt mit den Pauschalen auch die zulässige Mietobergrenze.

Vermieter können die gestiegenen Kosten nun an die Mieter weitergeben. Mieterhöhungserklärungen, die bis zum 15. Januar zugestellt wurden, werden ab 1. Februar wirksam. Spätere Erklärungen gelten ab 1. März.

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So wirkt sich die Anpassung praktisch aus

Die Erhöhung ist kein Automatismus, sondern erfordert eine formale Neuberechnung. Viele Wohnungsgesellschaften haben den Jahreswechsel für diese Anpassung genutzt. Die Mechanik ist klar: Steigen die anerkannten Pauschalen, steigt auch die rechtlich zulässige Kaltmiete – unabhängig von anderen Faktoren wie Darlehenszinsen.

In Nordrhein-Westfalen ist diese dreijährige Anpassung im Wohnraumförderungsgesetz verankert. Trotz eines Zinsverzichts der NRW.BANK für manche Förderdarlehen schlagen die höheren Betriebskosten voll auf die Miete durch.

Politische Zwickmühle: Steigende Kosten, strengere Regeln?

Die Mieterhöhung fällt in eine intensive politische Diskussion. Erst gestern wurden Details einer geplanten Grundsicherungsreform bekannt, die auch die Kosten der Unterkunft (KdU) betrifft.

Eine Initiative berichtet von Plänen für härtere Angemessenheitsregeln. Das könnte Mieter in eine Zwickmühle bringen: Während die gesetzlichen Kostenmieten steigen, könnten die von Jobcentern akzeptierten Obergrenzen strenger werden. Eine Expertenkommission der Bundesregierung hatte bereits Ende Januar vor den Folgen abrupt wegfallender Leistungen gewarnt.

Wohnraummangel verschärft das Problem

Die höheren Mieten treffen auf einen leeren Markt. Der Neubau bezahlbarer Wohnungen hinkt den Zielen weit hinterher, wie der Verband der Südwestdeutschen Wohnungswirtschaft Ende Januar betonte. Die Branche warnt: Die sozialen Wohnungsbauunternehmen können die Krise nicht allein lösen.

Für betroffene Mieter heißt es jetzt: Bescheide prüfen. Erhöhungen sind nur gültig, wenn sie auf einer korrekten Berechnung nach der Zweiten Berechnungsverordnung basieren und die neuen Pauschalsätze richtig anwenden.

Was 2026 noch auf den Wohnungsmarkt zukommt

• Neue Förderrichtlinien in mehreren Bundesländern sollen den Neubau ankurbeln.
• Die Debatte um eine neue Wohngemeinnützigkeit gewinnt an Fahrt.
• Die Wirksamkeit der Mietpreisbremse wird vor dem Hintergrund der steigenden Kostenmieten überprüft.

Eines ist sicher: Die Inflation der vergangenen Jahre ist nun im Portemonnaie der Mieter im sozialen Wohnungsbau angekommen.

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