Smart Meter und Heizkosten: Die Fristen-Uhr tickt jetzt laut

Ab sofort drohen Bußgelder für verpasste digitale Nachrüstungen in deutschen Immobilien. Die Schonfrist für Smart Meter und fernauslesbare Heizkostenverteiler ist ausgelaufen.

BERLIN – Die Gnadenfrist ist vorbei. Seit dieser Woche muss die deutsche Immobilienbranche ihre technische Infrastruktur auf Vordermann bringen. Die Behörden haben für zentrale digitale Pflichten den Übergang zur strengen Durchsetzung eingeläutet. Betroffen sind vor allem der verpflichtende Smart-Meter-Rollout und die Fernauslesbarkeit von Heizkostenverteilern.

Smart Meter: Der Pflichteinbau beginnt ernsthaft

Einer der größten Brocken in diesem Januar ist der Start der verbindlichen Einbauphase für intelligente Messsysteme (iMSys). Die gesetzliche Installationspflicht gilt nun vollumfänglich für einen breiteren Kreis.

Ab sofort müssen Haushalte und Gewerbeimmobilien mit einem Jahresstromverbrauch über 6.000 Kilowattstunden (kWh) mit dem Einbau rechnen. Ebenfalls priorisiert sind Betreiber von Wärmepumpen und Photovoltaikanlagen mit mehr als 7 Kilowatt Peak (kWp). Messstellenbetreiber erhöhen derzeit die Zahl der Installationstermine, um gesetzliche Quoten zu erfüllen.

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Für Vermieter und Hausverwaltungen bedeutet das: Abwarten ist keine Option mehr. Die Duldungspflicht ist aktiv. Sie müssen den Zugang zu Technikräumen gewährleisten. Wer sich querstellt, riskiert Bußgelder.

Heizkostenverteiler: Die einjährige Warnung

Parallel läuft die letzte Übergangsfrist der Heizkostenverordnung (HKVO). Die Deadline für den Austausch alte, nicht kommunikativer Geräte endet am 31. Dezember 2026.

Das klingt nach viel Zeit – ist es aber nicht. Die Branche warnt vor einer sich öffnenden „technischen Infrastrukturlücke“. Bis Ende dieses Jahres müssen alle Erfassungsgeräte für Heizung und Warmwasser fernauslesbar sein. Geräte, die nicht mit einem Smart-Meter-Gateway verbunden oder per „Walk-by/Drive-by“ ausgelesen werden können, sind ab 2027 für die Abrechnung unzulässig.

Die Dringlichkeit speist sich aus einem akuten Mangel an Fachkräften. Millionen Geräte müssen 2026 in ganz Deutschland getauscht werden. Dienstleister vergeben Installationstermine bereits bis weit ins dritte Quartal hinein. Eigentümer, die jetzt nicht handeln, könnten im nächsten Jahr keine rechtskonformen Heizkostenabrechnungen mehr erstellen. Mieter hätten dann ein gesetzliches Recht, ihre Heizkosten um 3 Prozent zu kürzen.

Gebäudeenergiegesetz: Der Druck aus der Kommune

Neben der Messtechnik tritt auch das Gebäudeenergiegesetz (GEG) in eine schärfere Phase. Für Neubauten in ausgewiesenen Gebieten gilt nun verbindlich die 65-Prozent-Erneuerbare-Energien-Pflicht.

Für Bestandsgebäude rückt 2026 die kommunale Wärmeplanung in den Fokus. Großstädte stehen unter Druck, ihre Wärmenetz-Pläne bis Mitte des Jahres fertigzustellen. Das schafft für Eigentümer die Pflicht, lokale Bekanntmachungen genau zu verfolgen. Sobald ein kommunaler Wärmeplan in Kraft tritt, verkürzen sich die Übergangsfristen für den Einbau fossiler Heizungen drastisch.

Kann die Branche die Fristen überhaupt schaffen?

Die technische Machbarkeit dieser parallelen Deadlines wurde am Wochenende intensiv diskutiert. Studien deuten auf erhebliche Hürden hin: Engpässe bei Hardware und personellen Kapazitäten der Netzbetreiber könnten die vollständige Umsetzung bis Ende 202 gefährden.

Auf Bundesebene wird zwar über mögliche Fristverlängerungen gesprochen. Compliance-Verantwortliche sollten jedoch davon ausgehen, dass die aktuellen Termine bindend bleiben. Juristen betonen: „Technische Unmöglichkeit“ könnte nur in Einzelfällen ein Verteidigungsargument sein – und auch nur, wenn der Eigentümer nachweisen kann, dass er die nötigen Aufträge rechtzeitig vergeben hat.

Was Eigentümer jetzt tun müssen

Die Roadmap für 2026 ist klar. Die nächsten Wochen sind entscheidend:
* Sofort-Check: Den Status aller Strom- und Wärmezähler im Portfolio prüfen.
* Terminsicherung: Verbindliche Einbautermine für Fernauslesetechnik vor dem Ansturm im dritten Quartal sichern.
* Mieterkommunikation: Bewohner über anstehende Installationen informieren, um Zugang zu gewährleisten und die neuen Transparenzvorgaben für monatliche Verbrauchsdaten zu erfüllen.

Die Ära der digitalen Freiwilligkeit im Gebäudemanagement ist beendet. 2026 ist das Jahr der verpflichtenden Nachrüstung – und die Deadline ist keine ferne Drohung mehr, sondern operative Realität.

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