Sanierungspflicht 2026: Zwei Fristen setzen Hauseigentümer unter Druck

Für Besitzer älterer Immobilien endet die Zeit des Abwartens. Zwei konkrete Fristen in diesem Jahr schaffen eine neue Realität für Gebäude der Energieeffizienzklassen F bis H. Der Stichtag für die kommunale Wärmeplanung und die finale Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie erhöhen den Handlungsdruck massiv.

Bis zum 30. Juni müssen alle Großstädte ihre kommunale Wärmeplanung vorlegen. Klingt bürokratisch, hat aber harte Konsequenzen. Ist der Plan beschlossen, gilt in dem Gebiet die scharfe Vorgabe des Gebäudeenergiegesetzes: Jede neue Heizung muss zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden.

Für Eigentümer von Häusern der Klassen F, G und H entsteht daraus eine faktische Modernisierungspflicht. Fällt die alte Öl- oder Gasheizung nach dem Stichtag aus, ist ein einfacher Austausch gegen einen fossilen Verbrenner meist nicht mehr möglich. Der Einbau einer Wärmepumpe als Standardlösung erfordert in ungedämmten Gebäuden jedoch oft erst umfangreiche Sanierungen.

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Viele Eigentümer unterschätzen diese Wechselwirkung. Wer in einer betroffenen Großstadt lebt, verliert mit dem veröffentlichten Wärmeplan den Anspruch auf längere Übergangsfristen beim Heizungstausch.

EU zwingt Deutschland zu nationaler Quote

Parallel dazu konkretisiert sich die Umsetzung der europäischen Gebäuderichtlinie (EPBD). Deutschland muss sicherstellen, dass der durchschnittliche Energieverbrauch des Wohngebäudebestands bis 2030 um 16 Prozent sinkt.

Das Entscheidende: Mindestens 55 Prozent dieser Einsparung müssen durch die Sanierung der energetisch schlechtesten Gebäude erzielt werden. Bis Mai 2026 muss die Bundesregierung nationale Instrumente präsentieren, die diese Quote garantieren. Experten halten dies ohne gezielte steuerliche Belastung unsanierter Gebäude oder verschärfte Mindeststandards kaum für erreichbar.

Gewerbeimmobilien trifft es härter

Bei gewerblich genutzten Immobilien ist die Lage eindeutiger. Bis 2030 müssen die 16 Prozent der energetisch schlechtesten Nicht-Wohngebäude saniert werden. Das betrifft Bürokomplexe, Lagerhallen und Einzelhandelsflächen der Klassen G und H.

Der Gewerbemarkt zeigt bereits eine deutliche Zweiteilung. Eigentümer solcher „Stranded Assets“ stehen vor der Wahl: massive Investitionen tätigen oder riskieren, dass ihre Objekte mittelfristig unvermietbar werden. Unternehmen achten zunehmend auf ihre eigenen ESG-Bilanzen – unsanierte Büros fallen da durchs Raster.

Der Markt bestraft unsanierte Häuser längst

Unabhängig von Gesetzen hat der Immobilienmarkt längst geurteilt. Makler und Banken registrieren weiterhin erhebliche Preisabschläge für unsanierte Bestandsbauten. Dieser „Brown Discount“ liegt je nach Region zwischen 20 und 30 Prozent im Vergleich zu sanierten Objekten.

Die Banken verschärfen ihre Kreditrichtlinien. Für eine Finanzierung einer Immobilie der Klasse H sind heute oft ein detaillierter Sanierungsfahrplan und mehr Eigenkapital nötig. Die Institute preisen das Risiko künftiger Wertverluste oder Nachrüstpflichten ein. Ohne schlüssiges Sanierungskonzept sind die schlechtesten Klassen kaum noch marktgerecht verkäuflich.

Soziale Spannung und wirtschaftlicher Druck

Die Situation markiert einen Wendepunkt. War Sanierung lange eine Frage des „Könnens“, wird sie nun zur Frage der wirtschaftlichen Vernunft und rechtlichen Notwendigkeit. Die gestiegene CO2-Bepreisung verteuert den Betrieb von Öl- und Gasheizungen in ungedämmten Häusern spürbar.

Kritisch bleibt die soziale Komponente. Mieterverbände warnen vor einer Welle von Modernisierungsumlagen, die Wohnen unbezahlbar machen könnten. Auf der anderen Seite sehen sich Eigentümer durch hohe Zinsen, gestiegene Baukosten und regulatorischen Druck in die Enge getrieben.

In den kommenden Monaten ist mit einer Welle veröffentlichter kommunaler Wärmepläne zu rechnen. Gleichzeitig wird erwartet, dass die Bundesregierung vor der Sommerpause Details zur nationalen Umsetzung der EU-Ziele vorlegt. Für Eigentümer der Klassen F bis H ist 2026 das Jahr der Entscheidung.

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