Post-Rochade und Fonds-Insolvenz erschüttern Immobilienmarkt

Internationale Investoren erobern den österreichischen Gewerbeimmobilienmarkt zurück. Doch während Logistik und Prime-Büros boomen, offenbart die Insolvenz eines Pflegeheim-Initiators die Schattenseiten der Zinswende. Und die Post setzt mit einer prominenten Personalie ein strategisches Zeichen.

Der österreichische Gewerbeimmobilienmarkt zum Jahresende 2025: Die Schockstarre ist vorbei. Das Transaktionsvolumen zieht wieder an, internationale Käufer kehren zurück. Gleichzeitig fordert die neue Zinsrealität ihre Opfer – besonders bei Betreiberimmobilien.

Die Zahlen sprechen eine klare Sprache: 64 Prozent des Transaktionsvolumens gingen 2024 auf das Konto ausländischer Investoren. CBRE widerlegt damit die These von der “Renationalisierung” des österreichischen Marktes.

Explodierende Betriebskosten gefährden zunehmend Pachtsicherheit und Renditen – ein Risiko, das sich besonders bei Betreiberimmobilien wie Pflegeheimen zeigt. Der kostenlose PDF-Report “Betriebskosten 2025” erklärt in kurzen, praktischen Kapiteln, welche Kosten umlagefähig sind, welche Vertragsformulierungen Sie als Vermieter unbedingt brauchen und wie Sie die häufigsten Streitpunkte vermeiden. Ideal für Vermieter, Asset Manager und Bestandshalter. Jetzt kostenlosen Betriebskosten-Report herunterladen

Dieser Trend hat sich 2025 verfestigt. Besonders Logistikimmobilien ziehen institutionelle Anleger magisch an. Die Spitzenrendite pendelt sich bei 5,0 Prozent ein – attraktiv genug für Core-Investoren, ohne die spekulative Überhitzung der Nullzinsjahre.

Die Zahlen untermauern die Robustheit: Im Großraum Wien wurden 137.000 Quadratmeter Logistikfläche umgesetzt. Angesichts knapper Verfügbarkeit und restriktiver Widmungspolitik ein beachtlicher Wert.

Alina Dekas übernimmt bei der Post

Der Paukenschlag der Woche: Die Österreichische Post AG holt Alina Dekas als neue Leiterin Konzern-Immobilien. Ab Januar 2026 verantwortet sie ein Portfolio von 1,2 Millionen Quadratmetern.

Dekas folgt auf Michael Ullrich, der im April 2026 in den Ruhestand geht. Ihr Wechsel von der ARE Austrian Real Estate gilt als strategisches Signal. Die Expertin für Asset Management soll die aktive Wertschöpfung aus dem Bestand vorantreiben.

Ihre Qualifikationen:
* Erfahrung im Management von Milliardenportfolios
* Expertise in Transformation und Quartiersentwicklung
* Kenntnisse aus Immofinanz und ARE

Die Post entwickelt ihre Standorte zunehmend als gemischt genutzte Quartiere. Das Projekt “Post am Rochus” zeigt die Richtung. Mit Dekas holt sich der Konzern eine Managerin, die sowohl die Sprache institutioneller Investoren als auch operative Logistik-Herausforderungen versteht.

IMMAC-Insolvenz schockt Anleger

Die Kehrseite der Medaille: Ende Oktober erschütterte das Sanierungsverfahren der IMMAC Holding AG die Branche. Der auf Pflegeimmobilien spezialisierte Initiator aus Hamburg beantragte ein Verfahren in Eigenverwaltung.

Auch in Österreich ist IMMAC stark investiert, unter anderem mit dem Austria Sozialimmobilienfonds. Die Gründe für die Schieflage sind symptomatisch:

• Explodierende Betriebskosten gefährden die Pachtsicherheit
• Refinanzierungsdruck durch gestiegene Zinsen auf Niedrigzins-Strukturen
• Operativer Kostendruck bei den Pflegeheim-Betreibern

Wichtig für österreichische Investoren: Das Verfahren betrifft primär die Holding-Ebene. Die operativen Fondsgesellschaften sind rechtlich separiert. Dennoch sorgt der Fall für massive Verunsicherung.

Die Zeiten, in denen Pflegeheime als “sichere Bank” galten, sind vorerst vorbei. Experten erwarten eine deutlich strengere Due Diligence bei Betreiberimmobilien.

Der Markt der zwei Geschwindigkeiten

Der Dezember 2025 zeigt die Spaltung des Marktes überdeutlich. Auf der einen Seite Logistik und ESG-konforme Büros, die von internationalem Kapital profitieren. Auf der anderen Seite Legacy-Assets und Betreiberimmobilien, die unter dem neuen Zinsumfeld kollabieren.

Die IMMAC-Insolvenz ist kein Einzelfall. Sie reiht sich ein in eine Marktbereinigung, die mit der SIGNA-Pleite begann und sich nun in spezialisierte Segmente vorfrisst.

Für Wiens Büromarkt bedeutet das: Die Schere zwischen Prime und Secondary wird größer. Spitzenobjekte erzielen über 26 Euro pro Quadratmeter, während ältere Flächen ohne ESG-Zertifizierung unvermietbar werden oder mit massiven Abschlägen gehandelt werden müssen.

Ausblick 2026: Konsolidierung trifft auf Wachstum

Das erste Quartal 2026 wird von interner Konsolidierung geprägt sein. Mit Dekas’ Amtsantritt bei der Post und laufenden Restrukturierungen im Markt stehen Veränderungen an.

Marktbeobachter rechnen dennoch mit steigender Transaktionsdynamik. Die EZB hat den Zinsgipfel hinter sich gelassen – das erhöht die Kalkulationssicherheit für Käufer erheblich.

Die drei Kernthemen für 2026:

• Logistik dominiert weiter: Knappes Angebot treibt Mieten nach oben
• Aggressive Portfoliooptimierung: Große Bestandshalter werden umbauen
• Distressed M&A: Notleidende Assets bieten Chancen für kapitalkräftige Investoren

Der österreichische Markt hat die Talsohle durchschritten. Er öffnet sich wieder für globales Kapital – aber die Qualitätsstandards sind so hoch wie nie zuvor. Wer heute investiert, braucht mehr als nur Kapital. Die Eintrittskarte heißt: ESG-Konformität, Prime-Lage und solide Betreiberkonzepte.

PS: Viele Vermieter und Portfolio-Manager übersehen, welche sonstigen Betriebskosten langfristig Pachtverträge gefährden können. Der Gratis-Report “Betriebskosten 2025” fasst in nur 5 Minuten zusammen, welche Posten umlagefähig sind, welche vertraglichen Klauseln Sie ergänzen sollten und liefert Praxisbeispiele für rechtssichere Abrechnungen – ideal zur schnellen Risiko-Minimierung. Zum kostenlosen Betriebskosten-Report