Photovoltaik-Boom: So nutzen Vermieter die 20-Prozent-Grenze

Deutsche Immobilienunternehmen setzen 2026 verstärkt auf Solaranlagen, um ihre Steuerlast zu optimieren. Entscheidend ist dabei die sogenannte „Unschädlichkeitsgrenze“ von 20 Prozent, die den Verlust der steuerlichen Privilegien verhindert.

Die Gewerbesteuer-Falle sicher umgehen

Für Unternehmen, die ausschließlich eigene Immobilien verwalten, ist die erweiterte Grundstückskürzung ein zentraler Steuervorteil. Sie befreit Mieteinnahmen grundsätzlich von der Gewerbesteuer. Jede gewerbliche Tätigkeit – wie der Verkauf von Solarstrom – konnte diesen Status bisher gefährden und die gesamten Mieteinnahmen der Gewerbesteuer unterwerfen.

Das aktuelle Recht schafft hier klare Spielregeln. Paragraph 9 des Gewerbesteuergesetzes stuft Einnahmen aus der Stromlieferung aus erneuerbaren Energien als unschädlich ein – solange sie 20 Prozent der Mieteinnahmen nicht übersteigen. Diese Grenze wurde 2023 vom Wachstumschancengesetz von 10 auf 20 Prozent angehoben und gilt auch für das Veranlagungsjahr 2026.

„Die höhere Schwelle gibt Vermietern deutlich mehr Spielraum“, erklärt ein Steuerexperte. „Größere und effizientere Photovoltaik-Anlagen sind nun realisierbar, ohne den gewerbesteuerlichen Schutzstatus zu verlieren.“

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Rechengröße: Bruttoeinnahmen entscheiden

Ein verbreiteter Irrtum betrifft die Berechnungsgrundlage. Die 20-Prozent-Grenze bezieht sich auf die Bruttoeinnahmen, nicht auf den Gewinn. Konkret dürfen die Einnahmen aus dem Stromverkauf 20 Prozent der Einnahmen aus der Grundmiete nicht überschreiten.

Bei schwankenden Strompreisen an der Börse wird diese Überwachung zur Herausforderung. Während Mieteinnahmen meist stabil sind, können Vergütungen aus Einspeisung oder Mieterstrommodellen variieren. Wird die Grenze überschritten, droht die „Gewerbefalle“: Der gesamte Steuerabzug entfällt und die Mieteinnahmen werden voll gewerbesteuerpflichtig.

Die Unschädlichkeit gilt für Stromlieferungen an:
1. Mieter des Immobilienunternehmens (Mieterstrom).
2. ​​Das öffentliche Netz (Einspeisung).

Die Lieferung an andere Dritte fällt in der Regel nicht unter diese Ausnahme und bleibt riskant.

Abgrenzung zur Einkommensteuer-Befreiung

Vermieter müssen die Gewerbesteuer-Grenze strikt von der Einkommensteuer-Befreiung trennen. Seit dem Jahressteuergesetz 2024 sind kleinere PV-Anlagen (bis 30 kWp pro Einheit) von der Einkommensteuer auf ihre Erträge befreit.

„Das sind zwei getrennte rechtliche Wege“, betont ein Steuerberater. „Die Einkommensteuer-Befreiung für die Anlage schützt nicht vor der Gewerbesteuer-Falle für das Mietgeschäft.“ Die „Infektion“ mit Gewerbesteuer bedroht die Gesellschaftsstruktur (etwa eine GmbH), während die Einkommensteuerbefreiung nur den Solarertrag selbst betrifft.

Strategische Planung für das laufende Jahr

Für 2026 raten Experten Wohnungsgenossenschaften und Investoren, ihre bestehenden und geplanten PV-Kapazitäten zu überprüfen. Die 20-Prozent-Grenze ermöglicht oft die vollständige Belegung von Dachflächen an Mehrfamilienhäusern – ein Szenario, das unter der alten 10-Prozent-Regel häufig unmöglich war.

Marktbeobachter sehen einen Sanierungsboom. Die Kombination aus steuerlichem Puffer und vereinfachten Mieterstrommodellen treibt Vermieter in die Rolle dezentraler Energieversorger. Die Politik fördert diese Entwicklung für die Energiewende im Gebäudesektor aktiv.

Vorsicht ist jedoch bei anderen Leistungen geboten. Während für PV die 20-Prozent-Grenze gilt, können andere „unschädliche“ gewerbliche Tätigkeiten – wie der Betrieb von Ladesäulen – eigene Limits haben oder unter die allgemeine Bagatellgrenze von 5 Prozent für weitere Mieterdienstleistungen fallen.

Stabile Regelung – mit klaren Grenzen

Zum aktuellen Stand im Januar 2026 erscheint die 20-Prozent-Regelung stabil. Kurzfristige gesetzliche Änderungen sind nicht absehbar. Allerdings prüfen Finanzgerichte weiterhin Fälle, in denen die Grenze zwischen reiner Vermögensverwaltung und gewerblichem Betrieb verschwimmt.

Rechtsspezialisten empfehlen bei gemischten Portfolios mit riskanteren Energieprojekten klare buchhalterische Trennung oder separate Gesellschaften (OpCo/PropCo-Strukturen). So bleibt ein Verstoß gegen die Grenze in einem Bereich ohne Folgen für das gesamte Immobilienportfolio.

Das Bundesfinanzministerium hat bereits signalisiert, dass die Förderung von Dach-Solaranlagen Priorität hat. Die Auslegung „unschädlicher“ Tätigkeiten dürfte daher großzügig bleiben – solange die gesetzlichen Grenzen respektiert werden.

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