OGH-Urteil: Tausende Betriebskosten-Klauseln unwirksam

Der Oberste Gerichtshof hat die Spielregeln am österreichischen Mietmarkt neu definiert. Ein wegweisendes Urteil macht vage Betriebskosten-Klauseln unwirksam – und öffnet Mietern die Tür zu Rückforderungen.

Das Höchstgericht stellte im Dezember klar: Unklare oder nur beispielhafte Betriebskostenvereinbarungen in Formularmietverträgen sind komplett nichtig. Dies betrifft vor allem Verträge außerhalb des vollen Mietrechtsgesetzes, wo bisher oft pauschale Verweise üblich waren.

Die Folge? Vermieter tragen alle Betriebskosten selbst, wenn ihre Klauseln intransparent sind. Mieter können bereits gezahlte Beträge plus Zinsen zurückfordern.

Transparenzgebot macht Schluss mit Pauschal-Klauseln

Das Urteil (10 Ob 54/24z) verschärft die Anforderungen drastisch. Formulierungen wie “insbesondere die in § 21 MRG genannten Kostenarten” genügen nicht mehr. Der OGH urteilte: Mieter müssen die wirtschaftliche Tragweite ihrer Verpflichtungen klar erkennen können.

Besonders wichtig: Eine geltungserhaltende Reduktion gibt es nicht. Ist die Klausel unklar, entfällt die gesamte Betriebskostenverpflichtung – auch für eigentlich umlagefähige Posten wie:

• Versicherungskosten
• Grundsteuer
• Hausbetreuung
• Verwaltungskosten

Der Fall: Salzburger Mieterpaar siegt vor OGH

Auslöser war ein Salzburger Mietvertrag mit der Klausel, Mieter würden “sämtliche Bewirtschaftungskosten” tragen. Diese wurden nur beispielhaft aufgezählt – ein fataler Fehler, wie sich zeigte.

Während die Vorinstanzen noch gegen die Mieter entschieden, gab der OGH ihnen Recht. Das Ergebnis: Vollständige Rückzahlung aller Betriebskosten samt Zinsen und Befreiung von zukünftigen Zahlungen.

Sofortiger Handlungsbedarf für Vermieter

Vermieter müssen jetzt handeln. Bestehende Verträge gehören überprüft, neue Klauseln brauchen abschließende und präzise Kostenaufstellungen.

Um den strengen Konsumentenschutz-Regeln zu entgehen, empfehlen Experten echte Verhandlungen. Mieter sollten Änderungsvorschläge einbringen können – nur so vermeiden Vermieter die Qualifizierung als problemtischer Formularvertrag.

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Mieter-Chance: Drei Jahre Rückforderung möglich

Für Mieter öffnet sich ein Zeitfenster. Die Verjährungsfrist für Rückforderungen beträgt drei Jahre. Wer unklare Betriebskosten-Klauseln in seinem Vertrag findet, sollte rechtlichen Rat suchen.

Experten erwarten eine Welle von Vertragsprüfungen und rechtlichen Auseinandersetzungen. Langfristig führt das Urteil aber zu mehr Rechtssicherheit – sowohl für Mieter als auch für professionell agierende Vermieter.

Was das für den Markt bedeutet

Das Urteil zwingt die Immobilienbranche zur Professionalisierung. Vage Pauschalverweise gehören der Vergangenheit an, detaillierte Kostenaufstellungen werden Standard.

Michael Pisecky von der Wiener Immobilien-Fachgruppe sieht den Schritt positiv, fordert aber klarere gesetzliche Rahmenbedingungen. Die Umlagefähigkeit von Betriebskosten bleibt bestehen – sie muss nur transparent vereinbart werden.

Käufer vermieteter Immobilien sollten bestehende Verträge genau prüfen. Sie könnten für Rückforderungsansprüche aus unwirksamen Altklauseln haften.