Österreichs Wohnwende: Mietbremse kommt 2026

Die österreichische Bundesregierung stoppt die Kostenexplosion bei Mieten. Ein historisches Gesetzespaket bremst erstmals auch freie Mieten und verlängert Mietverträge von drei auf fünf Jahre.

Das Mieten-Wertsicherungsgesetz markiert einen Wendepunkt: Erstmals greifen Regeln auch bei bisher unregulierten Mieten. Steigt die Inflation über drei Prozent, dürfen Vermieter nur noch die Hälfte des Mehrbetrags weitergeben. Bei sechs Prozent Inflation bedeutet das maximal 4,5 Prozent Mieterhöhung statt der vollen sechs Prozent.

Schluss mit Miet-Pingpong ab 2026

Die neue Regelung gilt für fast alle Mietverträge – neue wie bestehende. Ausnahme: Ein- und Zweifamilienhäuser bleiben verschont.

Zusätzlich kommt mehr Planungssicherheit: Mieterhöhungen sind nur noch einmal jährlich erlaubt, frühestens zum 1. April. Damit ist Schluss mit mehrfachen Preissprüngen im Jahr.

Das Paket tritt großteils ab Januar 2026 in Kraft. Vizekanzler Andreas Babler (SPÖ) nennt es einen „großen Wurf“ gegen Preisexplosionen.

Fünf statt drei Jahre Mindestlaufzeit

Befristete Mietverträge müssen künftig mindestens fünf Jahre laufen – bisher waren es drei. Das betrifft jeden vierten Hauptmietvertrag, Tendenz steigend.

Ausnahme für Kleinvermieter: Wer weniger als fünf Objekte besitzt, darf weiterhin auf drei Jahre befristen. Das schützt private Vermieter vor übermäßiger Regulierung.

Auch Altbau wird gebremst

Selbst bereits regulierte Mieten wie in Altbauten werden weiter gedrosselt:

• 2026: Maximal ein Prozent Erhöhung
• 2027: Höchstens zwei Prozent mehr
• Ab 2028: Dann greift auch hier die Drei-Prozent-Schwelle

Die Rückforderung zu viel bezahlter Miete wird von 30 Jahren auf fünf Jahre verkürzt. Das schafft Rechtssicherheit für beide Seiten.

Mieten explodierten um 70 Prozent

Der Handlungsdruck war enorm: Österreichs Mieten stiegen seit 2010 um über 70 Prozent – EU-weit waren es nur 23,5 Prozent.

Mieterschützer jubeln über mehr Sicherheit. Immobilienexperte Wolfgang Amann sieht eine „ausgewogene Lösung“. Die Branche warnt jedoch vor sinkenden Investitionen und weniger Neubau.

Anzeige: Während Österreich die Spielregeln für Mieterhöhungen verschärft, brauchen Vermieter in Deutschland 2025 klare Orientierung. Der kostenlose Mietspiegel-Report liefert Vergleichsmieten für Ihre Stadt und rechtssichere Formulierungen, damit Anpassungen nicht an der Begründung scheitern. In 5 Minuten wissen Sie, was wirklich zulässig ist. Jetzt den kostenlosen Mietspiegel-Report 2025 herunterladen

Kritik: „Billiger PR-Gag“?

Nicht alle sind begeistert. Die Grünen nennen die Bremse einen „billigen PR-Gag“ – schließlich lag die Inflation selten über drei Prozent. Projektentwickler fürchten um die Investitionsbereitschaft.

Timeline: Der Gesetzesentwurf geht diese Woche in Begutachtung, Nationalratsbeschluss für Dezember geplant. Die Mindestbefristung könnte bereits ab November für neue Verträge gelten.

Parallel arbeitet eine Expertengruppe an fairen Lösungen für thermische Sanierungen. Wie sich die Reform langfristig auf Mietpreise und Wohnungsangebot auswirkt, wird sich zeigen.