Österreichs Wohnbaumarkt: Preise steigen, Neubauten brechen ein

Der österreichische Immobilienmarkt kämpft mit einem Widerspruch: Während die Preise wieder anziehen, steuert der Neubau auf einen historischen Tiefstand zu. Experten warnen vor einer dramatischen Angebotsverknappung – mit weitreichenden Folgen für Mieter und Käufer.

Nach Monaten der Stagnation verteuerten sich Häuser und Wohnungen im ersten Halbjahr 2025 um durchschnittlich 2,8 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Besonders neue Immobilien wurden deutlich teurer: Die Preise für Neubauten kletterten um 3,6 Prozent, Bestandsimmobilien um 2,6 Prozent. Das zeigen aktuelle Zahlen der Statistik Austria.

Der Anstieg konzentrierte sich vor allem auf das erste Quartal mit einem Plus von 3,5 Prozent. Im zweiten Quartal schwächte sich die Dynamik auf 2,1 Prozent ab. Doch das ist nur die eine Seite der Medaille.

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Die Zahlen sind alarmierend: Die Fertigstellungen von Neubauwohnungen brechen regelrecht ein. Laut Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder werden 2026 nur noch 25.000 Wohnungen fertiggestellt – nach 46.000 im Jahr 2022. Andere Analysen prognostizieren sogar nur 17.000 Einheiten.

Besonders kritisch ist die Lage in Wien. Die Hauptstadt benötigt jährlich 10.000 bis 11.000 neue Wohnungen. Die erwarteten Fertigstellungen für 2025 und 2026 liegen weit darunter. Die Konsequenz: Der Mietmarkt gerät zusätzlich unter Druck, eine Wohnungsknappheit zeichnet sich ab.

Was sind die Ursachen? Eine explosive Mischung aus hohen Baukosten, strengen Finanzierungsregeln und wirtschaftlicher Unsicherheit lähmt die Branche. Das Auslaufen der KIM-Verordnung zur Kreditvergabe im Juni brachte bisher keine spürbare Belebung.

Baukosten: Entspannung auf hohem Niveau

Immerhin bei den Kosten gibt es leichte Entwarnung. Die Baukosten für Wohnimmobilien stiegen im Oktober 2025 nur noch um 1,8 Prozent – eine deutliche Verlangsamung gegenüber den Vorjahren. Doch Entwarnung wäre verfrüht: Das Kostenniveau bleibt historisch hoch.

Die Materialpreise haben sich stabilisiert, dafür treiben gestiegene Lohnkosten und der Fachkräftemangel die Gesamtkosten weiter nach oben. Bauherren und Entwickler stehen damit auch künftig vor erheblichen Herausforderungen.

Sanierung statt Neubau: Vorzeigeprojekt in Wien

Angesichts der Neubauflaute rücken innovative Sanierungen in den Fokus. Ein Beispiel: die Arenberggasse 4 im 3. Bezirk. Das 1977 errichtete Gebäude der Sozialbau AG wird mit einer neuartigen Methode modernisiert.

Zum Einsatz kommen vorgefertigte Fassadenelemente mit integrierter Dämmung und wasserführendem Rohrsystem – sogenannte Retrofit-Bauteilaktivierung. Die Gasthermen werden durch ein Wärmepumpensystem mit Tiefenbohrungen und eine zentrale Luft-Wasser-Wärmepumpe ersetzt. Eine Photovoltaik-Anlage auf dem Dach komplettiert das Konzept.

Vizekanzler Andreas Babler und Wohnbaustadträtin Kathrin Gaál besichtigten das Projekt, das Ende des Jahres abgeschlossen sein soll. Solche Sanierungen zeigen: Der Gebäudebestand birgt enormes Potenzial für nachhaltige Lösungen.

Zweigeteilter Markt mit unsicherer Zukunft

Der österreichische Immobilienmarkt präsentiert sich gespalten. Während die Nachfrage die Preise treibt, kommt das Angebot nicht hinterher. Die Folge: Die Schere zwischen Bedarf und verfügbaren Wohnungen öffnet sich weiter.

Experten sehen darin den entscheidenden Preistreiber für die kommenden Jahre. Die moderate Kostenentwicklung kann den Fertigstellungseinbruch nicht kompensieren. Der Fokus muss sich daher stärker auf Bestandssanierung und -optimierung verlagern.

Keine Entspannung in Sicht

Für 2026 erwarten Analysten keine grundlegende Wende. Die Bautätigkeit dürfte weiter sinken, bevor sie sich auf niedrigem Niveau stabilisiert. Das hält den Druck auf Preise und Mieten hoch – besonders in gefragten Lagen.

Die Branche fordert gezielte Förderungen und den Abbau bürokratischer Hürden. Ohne entscheidende politische Impulse droht Österreich eine spürbare Wohnraumverknappung mit weitreichenden sozialen und wirtschaftlichen Folgen. Die Frage ist nicht mehr ob, sondern nur noch: Wie schnell reagiert die Politik?

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