Österreichs Immobilienmarkt schließt 2025 mit starkem Finale

Der österreichische Immobilien-Investmentmarkt beendete 2025 mit einem dynamischen Schlussquartal. Das Transaktionsvolumen übertraf die Werte des Vorjahres. Experten sehen die Talsohle der Preiskorrekturen durchschritten.

Nach einem verhaltenen Start sorgte ein starker Jahresendspurt für die positive Bilanz. Das Gesamtvolumen nähert sich wieder der Marke von 3 Milliarden Euro. Die Rückkehr der Planungssicherheit bei den Zinsen und abgeschlossene Langzeitverhandlungen trieben die Aktivitäten an.

Aufholjagd mit Volumensprung

Die Entwicklung glich einer Aufholjagd. Das erste Quartal brachte noch ein Investitionsvolumen von lediglich rund 300 Millionen Euro. Im zweiten Quartal nahm die Fahrt mit knapp 900 Millionen Euro deutlich auf.

Das vierte Quartal bestätigte den Aufwärtstrend eindrucksvoll. Die Preiserwartungen von Käufern und Verkäufern haben sich wieder angenähert. Institutionelle Investoren nutzten das stabile Zinsumfeld für strategische Zukäufe.

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Die Assetklasse Wohnen war ein wesentlicher Treiber. Sie machte zeitweise über 50 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens aus. Immobilienfonds nutzten die hohe Nachfrage nach frei finanzierten Wohnobjekten zur Portfoliobereinigung.

Büromarkt: “Stay vs. Go” treibt Vermietungen

Parallel belebte sich der Wiener Büromarkt. Die Vermietungsleistung stieg 2025 auf rund 201.500 Quadratmeter. Das ist ein Anstieg von 39 Prozent gegenüber 2024 und der zweithöchste Wert seit 2018.

Drei Großvermietungen mit jeweils über 10.000 Quadratmetern trieben das Ergebnis. Diese Größenordnung fehlte in den drei Jahren zuvor komplett.

Doch Experten warnen vor verfrühter Euphorie. Die strategische Frage „Stay vs. Go“ wird zunehmend zugunsten des Bestands entschieden. Firmen verlängern ihre Mietverträge, oft mit Flächenreduktion.

Das führt zu einer gespaltenen Lage:
* Hochwertige, ESG-konforme Flächen in Top-Lagen bleiben knapp.
* In peripheren Lagen und bei älteren Objekten wächst der Leerstand. Die Quote stieg auf 4,6 Prozent.

Internationale Investoren kehren zurück

Ein weiteres Kennzeichen war die spürbare Rückkehr internationaler Kapitalgeber. 2024 dominierten noch fast ausschließlich heimische Akteure.

Besonders im Hotelsegment sorgten internationale Deals für Aufsehen. Der Verkauf des Marriott-Hotels am Parkring an ein luxemburgisches Konsortium war ein erstes Signal. Auch der Verkauf des Ritz-Carlton Vienna unterstreicht Wiens Attraktivität.

Deutsche Investoren blieben dagegen vergleichsweise zurückhaltend. Marktbeobachter führen das auf anhaltende konjunkturelle Herausforderungen im Nachbarland zurück.

Ausblick: Renditekompression erwartet

Die “Preisfindungsphase” der Jahre 2023 und 2024 gilt als abgeschlossen. Die Spitzenrenditen haben sich stabilisiert. Für Büroimmobilien in Top-Lagen wurden zuletzt Renditen um 4,75 Prozent notiert.

Experten erwarten für 2026 eine Fortsetzung der Erholung. Die Transaktions-Pipeline ist gut gefüllt. Ein entscheidender Faktor wird die Verfügbarkeit von Core-Produkten sein. Die Neubautätigkeit war zuletzt stark zurückgegangen.

Für 2026 prognostizieren Analysten:
* Eine weitere leichte Renditekompression, besonders bei Wohn- und Logistikimmobilien.
* Mehr “Value-Add”‑Transaktionen, bei denen Investoren ältere Bestandsimmobilien zur energetischen Sanierung erwerben.

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