Österreichs Gemeinden schärfen Leerstandsabgabe für 2026

Kurz vor Jahresende beschließen viele Gemeinden in Westösterreich höhere Leerstandsabgaben. Während Salzburg, Tirol und Vorarlberg die Daumenschrauben für ungenutzte Immobilien anziehen, plant die Steiermark überraschend die Kehrtwende. Die Verfassungsnovelle von 2024 hat den Ländern neue Spielräume eröffnet – und die Kommunen nutzen sie jetzt aus.

Westen dreht an der Preisschraube

In Salzburg und Tirol herrscht in den Gemeindestuben Hochbetrieb. Hier nutzen die Kommunen die letzten Stunden des Jahres, um die Hebesätze für die Abgabe auf Leerstand zum 1. Januar 2026 anzuheben. Besonders in Tourismushochburgen und Ballungsräumen steigen die Beträge spürbar.

In der Stadt Salzburg können die Abgaben für teure Neubauwohnungen mittlerweile bis zu 5.000 Euro pro Jahr erreichen. Die Stadt hatte 2024 bereits über 40.000 Euro mit der Abgabe eingenommen. Die Gemeinden begründen die Verschärfung mit dem anhaltenden Mangel an leistbarem Wohnraum. Ihr Ziel: Spekulativen Leerstand unattraktiv machen.

Passend zum Thema Mietpreise und Vermietung — viele Mieterhöhungen 2025 scheitern an der Begründung; gerade Eigentümer, die ihre leerstehenden Wohnungen jetzt dem Markt zuführen wollen, sollten rechtssicher argumentieren. Der kostenlose Mietspiegel-Report 2025 liefert Vergleichsmieten, konkrete Begründungshilfen und Formulierungsbeispiele, damit Ihre Mieterhöhung Bestand hat und Sie mögliche Einsprüche minimieren. Jetzt Mietspiegel-Report 2025 anfordern

Ein besonders in Tourismushochburgen und Ballungsräumen steigen die Beträge spürbar.

Auch Vorarlberg zieht nach. Seit Anfang 2024 ist die Abgabe dort flächendeckend möglich. Jetzt passen zahlreiche Kommunen ihre Hebesätze an oder führen die Abgabe erstmals ein. Die Regelung gilt für Wohnungen, die länger als 26 Wochen im Jahr ohne gemeldeten Hauptwohnsitz leerstehen.

Steiermark steigt überraschend aus

Während im Westen die Abgabenschraube angezogen wird, sorgt die Steiermark für eine Überraschung. Nach der Einführung im Oktober 2022 und einer Evaluierungsphase plant das Land nun offenbar den Rückzug. Politische Beobachter verweisen auf ein Regierungsübereinkommen, das die Abschaffung vorsieht.

Die Kritik in der Grünen Mark ist laut: Der bürokratische Aufwand für die Gemeinden stehe in keinem Verhältnis zu den mageren Einnahmen. Der erhoffte Lenkungseffekt – also die Rückführung leerstehender Wohnungen auf den Markt – sei weitgehend ausgeblieben. Viele steirische Gemeinden verzeichneten nur marginale Einnahmen, banden aber erhebliche Ressourcen für die Kontrolle.

Komplexe Ausnahmen fordern Gemeinden heraus

Ein wesentlicher Faktor für die Jahresend-Beschlüsse ist die rechtliche Komplexität. Trotz der Kompetenzverschiebung zu den Ländern bleibt die praktische Umsetzung eine Herausforderung. Die Landesgesetze sehen diverse Ausnahmetatbestände vor, die Gemeinden berücksichtigen müssen.

Zu den gängigsten Ausnahmen für 2026 zählen:
* Vorsorgewohnungen für Kinder: In Salzburg und anderen Ländern sind Wohnungen, die für Kinder vorgehalten werden, oft bis zum 40. Lebensjahr befreit.
* Sanierungsobjekte: Nicht bewohnbare Immobilien fallen in der Regel nicht unter die Abgabepflicht.
* Alter und Pflege: Ziehen Eigentümer wegen Pflegebedürftigkeit in ein Heim, bleibt der frühere Hauptwohnsitz oft abgabenfrei.

Steuerexperten weisen darauf hin, dass die Abgabe unter bestimmten Voraussetzungen als Werbungskosten absetzbar ist – etwa bei nachgewiesener Vermietungsabsicht durch Makleraufträge. Ein Aspekt, den viele Eigentümer für 2026 in ihrer Kalkulation berücksichtigen müssen.

Geteiltes Land, geteilte Strategie

Die Entwicklungen zeigen ein fragmentiertes Österreich. Auf der einen Seite stehen die alpinen Bundesländer unter dem Druck von „Betongold“ und Tourismus. Sie begreifen die Leerstandsabgabe als notwendiges Lenkungsinstrument und machen sie 2026 schärfer und teurer.

Auf der anderen Seite stehen Regionen wie Oberösterreich, das einer Abgabe bereits 2025 eine Absage erteilte, und die steirische Kehrtwende. Diese Divergenz spiegelt unterschiedliche Marktgegebenheiten: Während in Innsbruck oder Salzburg jeder Quadratmeter umkämpft ist, kämpfen ländliche Regionen im Osten und Süden mit Abwanderung und strukturellem Leerstand.

Branchenanalysten halten die tatsächliche Wirkung der Abgabe auf das Wohnungsangebot für umstritten. Der administrative Aufwand ist enorm. Dennoch senden die höheren Hebesätze für 2026 ein klares Signal an Investoren: Der reine Besitz von ungenutztem Wohnraum wird in den Hotspots zunehmend zum Kostenfaktor.

Was kommt nach dem 1. Januar?

Mit Inkrafttreten der neuen Verordnungen werden tausende Wohnungseigentümer in Westösterreich mit höheren Vorschreibungen konfrontiert sein. In den ersten Monaten des Jahres sind vermehrte Einsprüche und rechtliche Klärungen zu erwarten.

Gleichzeitig steigt der Druck auf den Gesetzgeber, die Treffsicherheit der Abgabe zu überprüfen. Führen die höheren Sätze in Salzburg und Tirol tatsächlich zu mehr Wohnraum, könnte das die Diskussion in zögerlichen Ländern neu entfachen. Bleibt der Effekt aus, gewinnen die Argumente der Kritiker weiter an Gewicht.

Für Eigentümer bedeutet der Jahreswechsel vor allem Handlungsbedarf. Wer ungenutzten Wohnraum besitzt, muss prüfen: Fallen die neuen Hebesätze an? Greift eine Ausnahme? Oder ist jetzt der Zeitpunkt, die Immobilie endlich dem Markt zuzuführen?

PS: In Zeiten steigender Leerstandsabgaben sind verlässliche Marktdaten oft der entscheidende Faktor für die richtige Entscheidung. Der kostenlose Mietspiegel-Report 2025 zeigt in kompakter Form, welche Vergleichsmieten in Ihrer Stadt üblich sind und liefert rechtssichere Formulierungshilfen für Vermieter — ideal, wenn Sie jetzt überlegen, ob Sie vermieten, modernisieren oder verkaufen. Mietspiegel-Report 2025 jetzt herunterladen