Österreich verlängert Mindestmietdauer auf fünf Jahre
20.01.2026 - 05:00:12
Ab 2026 gilt in Österreich eine neue Mindestmietdauer von fünf Jahren. Die umfassende Mietrechtsreform soll Mieterinnen und Mietern mehr Planungssicherheit geben und extreme Mietsprünge bremsen.
Das Gesetzespaket, das zum Jahreswechsel in Kraft trat, verlängert die bisherige Mindestbefristung von drei auf fünf Jahre. Kern ist das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (5. MILG). Zusätzlich führt die Regierung eine neue, an die Inflation gekoppelte Mietpreisbremse ein. Damit reagiert sie auf die stark gestiegenen Wohnkosten der vergangenen Jahre.
Die neue Regelung trifft nicht alle Vermieter gleich. Entscheidend ist die Unternehmereigenschaft:
* Unternehmerische Vermieter (z.B. Gesellschaften oder gewerbliche Vermieter) müssen bei Neuverträgen die fünfjährige Mindestdauer einhalten.
* Private Kleinvermieter können weiterhin Verträge mit einer Mindestlaufzeit von drei Jahren abschließen.
Diese Unterscheidung soll private Wohnungsbesitzer entlasten. Rechtsexperten erwarten jedoch Unsicherheiten bei der Frage, wer genau als Unternehmer gilt – eine Klärung wird wohl die Gerichte beschäftigen.
So funktioniert die neue Inflationsbremse
Ein zweiter Pfeiler der Reform ist das Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG). Es begrenzt Mieterhöhungen und koppelt sie an die Teuerungsrate:
* Mieterhöhungen sind nur noch einmal jährlich möglich.
* Liegt die Inflation über drei Prozent, darf der darüberliegende Teil nur zur Hälfte auf die Miete umgelegt werden.
* Beispiel: Bei sechs Prozent Inflation sind maximal 4,5 Prozent Mieterhöhung erlaubt.
Für den geregelten Mietbereich (Altbau, Gemeindewohnungen) gelten 2026 und 2027 noch niedrigere Deckelungen, bevor auch hier die neue Bremse greift.
Viele Vermieter stehen jetzt vor neuen rechtlichen Stolperfallen: Längere Mindestlaufzeiten und an die Inflation gekoppelte Erhöhungen verändern Kalkulationen und Formalien. Der kostenlose Report „Die perfekte Mieterhöhung“ erklärt in 5 Minuten, welche Begründungen, Fristen und zulässigen Höhen Sie beachten müssen, zeigt praxiserprobte Formulierungen und liefert eine geprüfte Muster-Vorlage für Ihr Mieterhöhungsschreiben. So vermeiden Sie formale Fehler, Widersprüche und teure Rückforderungen. Die perfekte Mieterhöhung: Jetzt kostenlosen Report + Mustervorlage herunterladen
Mehr Sicherheit für Mieter, neue Kalkulation für Vermieter
Die Reform stärkt eindeutig die Position der Mieter. Die längere Mindestmietdauer bietet mehr Stabilität für die Lebensplanung. Die Preisbremse schützt vor unkalkulierbaren finanziellen Belastungen.
Für gewerbliche Vermieter bedeutet die Reform weniger Flexibilität. Die längere Bindung und gedeckelten Erhöhungen erfordern eine neue Renditekalkulation. Die unterschiedlichen Regeln für private und gewerbliche Vermieter könnten den Markt zudem verkomplizieren.
Mit dem Paket setzt die Regierung einen neuen, strengeren Rahmen für den Wohnungsmarkt. Während Mieterverbände die Schritte begrüßen, sehen Immobilienexperten die Gefahr einer Überregulierung. Die Praxis wird zeigen, wie sich die neuen Regeln auf das Angebot und die Preise auswirken.
