Österreich: Mietrecht wird verschärft

Der österreichische Immobilienmarkt steht vor einer Zäsur. Nach monatelanger Rechtsunsicherheit schaffen neue Gesetze und OGH-Urteile ab 2026 völlig neue Spielregeln für Mieter und Vermieter.

OGH beendet Chaos bei Wertsicherungsklauseln

Das Urteil sorgte für Aufatmen in der Immobilienwirtschaft: Der Oberste Gerichtshof stellte im Sommer klar, dass die „Zweimonats-Sperre“ für Preisanpassungen bei Mietverträgen nicht gilt.

Die Regel aus dem Konsumentenschutzgesetz verbietet eigentlich Preiserhöhungen in den ersten zwei Monaten nach Vertragsabschluss. Doch Mietverträge seien als Dauerschuldverhältnisse anders zu bewerten, argumentierten die Höchstrichter.

Die Folge: Indexanpassungen bleiben grundsätzlich zulässig – allerdings nur bei transparenten und verständlichen Klauseln. Unklar formulierte Wertsicherungen kassierte der OGH weiterhin als unwirksam.

Neue Mietpreisbremse greift ab Januar

Deutlich schärfer wird es für Vermieter durch das Regierungspaket: Ab 1. Januar 2026 gilt erstmals eine Mietpreisbremse auch für den freien Markt.

So funktioniert die Bremse:
* Bei Inflation über 3% darf nur die Hälfte des Überschusses weitergegeben werden
* Beispiel: 6% Inflation = maximal 4,5% Mieterhöhung
* Gilt für alle Wohnungsmieten außer Ein- und Zweifamilienhäusern

Zusätzlich verlängert sich die Mindestbefristung von drei auf fünf Jahre – eine deutliche Stärkung der Mieterposition.

Anzeige: Während Österreich ab 2026 die Mietpreisbremse einführt, stellt sich in Deutschland für viele Vermieter die Frage, wie Mieterhöhungen 2025 rechtssicher umgesetzt werden. Der kostenlose PDF‑Report „Die perfekte Mieterhöhung“ zeigt zulässige Höhe, Gründe, Fristen und liefert eine geprüfte Muster‑Vorlage – in 5 Minuten verständlich erklärt. Jetzt kostenlosen Report herunterladen

Vermieter schlagen Alarm

Die Immobilienwirtschaft reagiert mit scharfer Kritik. Der Österreichische Verband der Immobilienwirtschaft spricht von „reinem Populismus“ und warnt vor einem Investitionsstopp.

Ihre Befürchtungen:
* Weniger Flexibilität bei Eigenbedarf
* Rückgang bei Neubau und Sanierungen
* Verschärfung der Wohnungsknappheit

Vizekanzler Andreas Babler (SPÖ) kontert: Das Paket könne Mietern „mehrere hundert Euro pro Jahr“ ersparen.

Was bedeutet das für Mieter?

Mieterschützer begrüßen die Änderungen grundsätzlich, fordern aber noch schärfere Eingriffe. Die Arbeiterkammer kritisiert seit langem, dass bereits drei von vier Neuvermietungen nur befristet erfolgen.

Die neuen Regelungen dämpfen vor allem die Preisdynamik: Während Mieten seit 2010 deutlich über dem EU-Durchschnitt stiegen, soll die Mietpreisbremse diese Entwicklung verlangsamen.

Rechtssicherheit durch verkürzte Fristen

Um eine Klagswelle zu verhindern, verkürzt die Regierung die Rückforderungsfrist für ungültige Wertsicherungsklauseln von 30 auf fünf Jahre. Das begrenzt die wirtschaftlichen Risiken für Vermieter erheblich.

Experten erwarten nun eine sorgfältige Überprüfung aller Mietverträge durch die Branche. Denn transparent formulierte Indexklauseln bleiben weiterhin möglich – intransparente werden dagegen teuer.

Die parlamentarische Beratung läuft bereits. Ob die Gesetze planmäßig 2026 starten, wird sich in den kommenden Wochen zeigen.