Österreich: Mietpreisbremse und Bau-Milliarde kommen 2026

Die Bundesregierung greift massiv in den Wohnungsmarkt ein. Ab Januar 2026 drosselt eine neue Mietpreisbremse die Mieterhöhungen, während eine Milliarde Euro den stockenden Wohnbau ankurbeln soll. Die Maßnahmen werden Mieter, Vermieter und Bauträger gleichermaßen treffen – ob zum Guten oder Schlechten, darüber gehen die Meinungen auseinander.

Der Hintergrund: Gestiegene Baukosten, hohe Zinsen und Jahre der Inflation haben den Wohnungsmarkt unter Druck gesetzt. Die Regierung reagiert nun mit einem Doppelschlag aus Regulierung und Förderung.

Mietpreisbremse deckelt hohe Inflation

Das Kernstück der Reform: Ab 2026 dürfen Vermieter die Miete nur noch einmal jährlich erhöhen. Die entscheidende Neuerung greift bei hoher Teuerung. Liegt die Inflation über drei Prozent, darf nur die Hälfte des darüberliegenden Werts weitergegeben werden.

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Konkret bedeutet das: Bei sechs Prozent Inflation steigt die Miete maximal um 4,5 Prozent. Die Regelung gilt zwingend für alle Wohnungsmieten – neue wie bestehende Verträge.

Weitere Änderungen:

• Längere Befristungen: Mindestvertragsdauer steigt von drei auf fünf Jahre
• Ausnahme für Kleinvermieter: Bei maximal fünf Wohnungen bleiben drei Jahre möglich
• Regulierte Mieten: Indexierung 2025 ausgesetzt, 2026 auf ein Prozent, 2027 auf zwei Prozent begrenzt

Die Verlängerung der Befristung soll Mietern mehr Planungssicherheit geben. Befristete Verträge, ursprünglich als Ausnahme gedacht, waren zuletzt zum Standard geworden.

Eine Milliarde für neuen Wohnraum

Parallel pumpt die Regierung bis 2026 eine Milliarde Euro in den Wohnbau. Die Zweckzuwendung an die Bundesländer verteilt sich gezielt:

• 390 Millionen Euro für neue Eigentumswohnungen
• 390 Millionen Euro für neue Mietwohnungen
• 220 Millionen Euro für Sanierung durch gemeinnützige Bauvereinigungen

Das Ziel: 20.000 neue Wohnungen schaffen und 5.000 sanieren.

Das Gesamtpaket umfasst über zwei Milliarden Euro und bringt weitere Anreize. Für das erste Eigenheim entfallen bei Kaufpreisen bis 500.000 Euro die Grundbuch- und Pfandrechtseintragungsgebühren – eine Ersparnis von bis zu 11.500 Euro. Die Bundesländer dürfen Darlehen bis 200.000 Euro zu maximal 1,5 Prozent Zinsen vergeben.

Steuerliche Zuckerl: Ein Ökozuschlag von 15 Prozent fördert thermische Sanierung und Heizungstausch. Ein Handwerkerbonus von 20 Prozent gilt für Arbeitsleistungen bis 10.000 Euro.

Gemeinnützige Bauträger unter Druck

Für die gemeinnützigen Bauvereinigungen (GBVs) wird es kompliziert. Einerseits begrüßen sie die 220 Millionen Euro für Sanierungen. Andererseits befürchten sie, dass die Mietpreisdeckelung notwendige Einnahmen für Instandhaltung schmälert.

Die Zahlen zeigen die Brisanz: 2023 stellten GBVs knapp 15.000 Wohnungen fertig. Für 2025 werden nur noch 10.000 bis 11.000 Einheiten erwartet. Die neuen Förderungen sollen diesen Einbruch stoppen.

GBVs sind zur Kostenmiete verpflichtet – sie dürfen keine Gewinne machen. Das macht sie zwar zu einer Säule des leistbaren Wohnens, aber auch abhängig von Förderungen. Die Balance zwischen Mieterschutz und wirtschaftlicher Handlungsfähigkeit wird entscheidend sein.

Risiko: Private Investoren könnten abspringen

Die Immobilienwirtschaft warnt bereits. Die Eingriffe in den freien Markt könnten private Investoren abschrecken und das Angebot weiter verknappen. Weniger Flexibilität bedeutet für Vermieter ein höheres Risiko – Investitionen in Neubau und Sanierung werden unattraktiver.

Genau hier setzt das Baupaket an. Die öffentlichen Gelder sollen ausgleichen, was die Regulierung bremst. Die temporäre Abschaffung der Nebengebühren zielt darauf, die Nachfrage nach Eigentum zu stärken und die Eigentumsquote zu erhöhen.

Ob dieser Plan aufgeht? Experten fordern eine engmaschige Marktbeobachtung. Unerwünschte Nebenwirkungen müssen schnell erkannt und korrigiert werden können.

Schrittweise Umsetzung startet

Die steuerlichen Erleichterungen laufen bereits oder kommen in den nächsten Monaten. Die Mietpreisbremse und die Fünf-Jahres-Befristung treten am 1. Januar 2026 in Kraft. Die Gesetzesentwürfe durchlaufen gerade die letzten parlamentarischen Hürden.

Die offenen Fragen: Wie setzen die Bundesländer die Bau-Milliarde konkret ein? Wie schnell fließt das Geld zu den Bauträgern? Und reichen die Förderungen, um die Bautätigkeit wieder anzukurbeln?

Der österreichische Wohnungsmarkt steht vor einem Umbruch. Die Regierung versucht, leistbares Wohnen und Investitionsklima neu auszutarieren. Ob dieser Balanceakt gelingt, wird sich in den kommenden Jahren zeigen.

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