Österreich: Mietpreisbremse und 5-Jahres-Verträge kommen

Die Regierungskoalition hat diese Woche ein umfassendes Mietrechtspaket auf den Weg gebracht. Kernpunkte: eine Mietpreisbremse gegen überhöhte Inflationsanpassungen und längere Mindestvertragslaufzeiten. Die SPÖ will das Gesetz noch im Dezember durch den Nationalrat bringen – und damit einen der größten Eingriffe ins österreichische Mietrecht der letzten Jahre vollziehen.

Mietpreisbremse: Nur halbe Inflation zulässig

Das Herzstück der Reform trägt den sperrigen Namen “5. Mietrechtliches Inflationslinderungsgesetz” (5. MILG). Die Idee dahinter: Künftig können Vermieter Inflationsspitzen nicht mehr vollständig weitergeben. Bei hoher Inflation wird der überschießende Prozentanteil nur noch zur Hälfte für die Wertsicherung herangezogen.

Diese Regelung gilt sowohl für voll- als auch teilregulierte Mietverhältnisse – und betrifft auch bestehende Verträge. Damit reagiert die Politik auf die massiven Belastungen der vergangenen Jahre, als die Mieten parallel zu den explodierenden Lebenshaltungskosten in die Höhe schossen. Ziel: Zukünftige Inflationswellen sollen nicht mehr “ungebremst” auf die Wohnkosten durchschlagen.

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Mindestvertragsdauer steigt auf fünf Jahre

Ab 1. Jänner 2026 müssen neue befristete Mietverträge mindestens fünf statt bisher drei Jahre laufen. Die Regierung will damit die häufigen, oft drastischen Mietsprünge bei Neuverträgen eindämmen. Viele Mieter kennen das Problem: Kaum läuft der Dreijahresvertrag aus, wird der Preis neu verhandelt – meist deutlich nach oben.

Die längere Mindestdauer soll mehr Planbarkeit schaffen. Eine Ausnahme gilt für Kleinvermieter mit bis zu fünf Objekten: Sie können weiterhin Verträge mit drei Jahren Laufzeit anbieten. Hier will die Regierung eine Balance zwischen Mieterschutz und den Interessen privater Vermieter wahren.

Zeitplan: Reform startet 2026

Das Paket hat bereits im September 2025 den Ministerrat passiert und die parlamentarischen Ausschüsse durchlaufen. Mit der Abstimmung im Dezember wird die Umsetzung konkret:

• 1. Jänner 2026: Verlängerung der Mindestbefristung tritt in Kraft
• 2026/2027: Gestaffelte Einführung der Mietpreisbremse für regulierte und unregulierte Märkte
• Mitte 2026: Ausarbeitung von Details zu ökologischen Sanierungen und deren Berücksichtigung im Mietpreis

Die Regierung betont dabei: Investitionen in die Nachhaltigkeit von Gebäuden sollen trotz Preisbremse attraktiv bleiben.

Kritik von Immobilienbranche

Während Mieterschutzorganisationen die Initiative begrüßen, mehren sich kritische Stimmen aus der Branche. Hauptargument: Die längeren Vertragslaufzeiten reduzieren die Flexibilität für beide Seiten. Private Vermieter und Projektentwickler sehen zudem erhöhte Risiken.

Besonders die Deckelung der Mieterhöhungen sorgt für Unmut. Befürchtung: Sanierungen und Instandhaltungen werden unattraktiver, weil sich die Kosten schwerer refinanzieren lassen. Langfristig könnte dies das Angebot an hochwertigem Wohnraum verknappen – ein Effekt, den niemand will.

Was bringt die Zukunft?

Kurzfristig profitieren Mieter von gebremsten Mietanpassungen und mehr Vertragssicherheit. Die entscheidende Frage ist jedoch: Wie reagiert der Immobilienmarkt auf die neuen Regeln? Wird die Reform die gewünschte Entlastung bringen, ohne gleichzeitig Investitionen in Neubau und Sanierung abzuwürgen?

Die Debatte über die richtige Balance zwischen Mieterschutz und einem dynamischen Wohnungsmarkt dürfte Österreich noch Jahre beschäftigen. Mit dem Dezember-Beschluss setzt die Regierung jedenfalls ein klares politisches Signal: Mieterschutz hat Vorrang.

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