Österreich: Mietpreisbremse für alle kommt

Die österreichische Regierung startet die größte Mietrechtsreform seit 20 Jahren. Das neue „Mietpaket“ bringt erstmals eine Preisbremse auch für den bisher unregulierten freien Mietmarkt – mit drastischen Folgen für Mieter und Vermieter.

Vizekanzler Andreas Babler (SPÖ) hat das umfassende Gesetzespaket diese Woche in die Begutachtungsphase geschickt. Am 1. Januar 2026 soll die Reform in Kraft treten und den österreichischen Immobilienmarkt grundlegend verändern.

Inflation-Dämpfer stoppt Mietexplosion

Das Herzstück der Reform: Mieten dürfen nur noch einmal pro Jahr steigen. Bei hoher Inflation greift ein neuer Schutzmechanismus – liegt die Teuerungsrate über drei Prozent, können Vermieter den Überschuss nur noch zur Hälfte weitergeben.

Ein Beispiel macht die Tragweite deutlich: Bei sechs Prozent Inflation steigt die Miete maximal um 4,5 Prozent statt der vollen sechs Prozent. Angesichts der explosiven Mietentwicklung – seit 2010 stiegen die Preise um über 70 Prozent – soll diese Bremse Mieter vor unkalkulierbaren Sprüngen schützen.

Zum Vergleich: Im Euroraum-Durchschnitt kletterten die Mieten im gleichen Zeitraum nur um 23,5 Prozent.

Fünf statt drei Jahre: Mehr Sicherheit für Mieter

Befristete Mietverträge werden künftig mindestens fünf Jahre laufen müssen – zwei Jahre länger als bisher. Die Maßnahme zielt auf mehr Stabilität: Aktuell sind bereits drei von vier neuen Verträgen im privaten Sektor befristet.

Ausnahme: Kleine Vermieter mit weniger als fünf Wohnungen bleiben von der Regelung verschont. Die Regierung will vermeiden, dass private Eigentümer ihre Wohnungen ganz vom Markt nehmen.

Altbau-Mieten werden weiter gebremst

Auch im bereits regulierten Bereich greifen schärfere Regeln. Richtwert- und Kategoriemieten dürfen 2026 nur um ein Prozent, 2027 um zwei Prozent steigen. Ab 2028 gilt dann auch hier der neue Inflations-Dämpfer.

Rechtssicherheit für Mieter: Bei falsch berechneten Mieterhöhungen können sie künftig maximal fünf Jahre rückwirkend Geld zurückfordern – frühere Befürchtungen über 30-jährige Rückforderungen sind damit vom Tisch.

Paradigmenwechsel in der Wohnungspolitik

Die Ausweitung der Regulierung auf den freien Markt markiert einen historischen Kurswechsel. Erstmals greift der Staat massiv in bisher unregulierte Mietbeziehungen ein.

Während Babler das Paket als „großen Wurf“ für mehr Fairness feiert, dürfte es Vermieter-Kalkulationen nachhaltig durcheinanderbringen. Kritiker aus der Immobilienwirtschaft warnen traditionell vor solchen Eingriffen – sie befürchten weniger Investitionen in Neubau und Sanierung.

Was jetzt passiert

Nach der Begutachtungsfrist bis 10. Oktober geht der Entwurf ins Parlament. Angesichts der Ministerrats-Einigung gilt eine Verabschiedung als sicher.

Im europäischen Vergleich prescht Österreich vor: Deutschland diskutiert ähnliche Reformen erst in der Anfangsphase – dort soll eine Expertenkommission bis Ende 2026 Vorschläge erarbeiten.

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Für Österreichs Mieter bedeutet das Paket potenziell das Ende der Mietpreis-Achterbahn. Vermieter müssen sich auf eine neue Ära strengerer Regeln einstellen.