Österreich: KIM-V ausgelaufen – Banken vergeben Kredite flexibler

Die umstrittene Kreditverordnung KIM-V ist Geschichte. Seit 1. Juli 2025 gilt stattdessen eine neue FMA-Leitlinie, die Banken bei der Kreditvergabe deutlich mehr Spielraum lässt. Die zentralen Sicherheitskriterien bleiben aber bestehen – wenn auch nicht mehr als starre Vorschrift.

Das Finanzmarktstabilitätsgremium (FMSG) hat die Verordnung bewusst auslaufen lassen. Der Grund: Die akuten Risiken am Immobilienmarkt sind zurückgegangen. Gleichzeitig hatten die strengen Regeln den Wohnkreditmarkt regelrecht lahmgelegt.

Der entscheidende Unterschied liegt im rechtlichen Status. Die KIM-Verordnung war seit August 2022 für alle Banken verbindlich. Das neue “WIK-Rundschreiben” der FMA formuliert dagegen nur noch Erwartungen.

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Was das konkret bedeutet: Banken können von den Richtwerten abweichen, wenn ihre Risikostrategie es zulässt. Allerdings drohen bei zu großzügiger Kreditvergabe höhere Kapitalanforderungen durch die Aufsicht.

Diese Kriterien gelten weiterhin

Die FMA hält an den bewährten Grundsätzen fest. Als Orientierung dienen folgende Obergrenzen:

• Eigenkapital: Mindestens 10 % des Kaufpreises (LTV maximal 90 %)
• Monatsrate: Höchstens 40 % des Nettohaushaltseinkommens (DSTI)
• Laufzeit: Maximal 35 Jahre, idealerweise vor der Pension abbezahlt

Der Clou: Banken dürfen bei bis zu 20 % ihres Neukreditvolumens von diesen Werten abweichen. Das sogenannte Ausnahmekontingent ermöglicht individuelle Lösungen – etwa für junge Familien mit solidem Einkommenspotenzial.

Der dramatische Markteinbruch

Die Zahlen sprechen für sich: Das Neugeschäft bei Wohnbaukrediten brach nach Einführung der KIM-V massiv ein. Von 23,2 Milliarden Euro 2022 auf nur noch 10,4 Milliarden Euro 2023 – ein Minus von 55 Prozent.

Die Folgen trafen die gesamte Branche. Bauwirtschaft, Makler und Einrichtungshäuser spürten den Einbruch deutlich. Tausende potenzielle Käufer scheiterten an der strengen Eigenkapitalvorschrift.

Was Banken und Käufer jetzt erwartet

Die Branche reagiert verhalten optimistisch. Immobilienverbände erwarten eine Belebung der Nachfrage, besonders bei Erstkäufern. Banken können wieder individueller prüfen, statt nur Checklisten abzuarbeiten.

Aber: Die FMA wird genau hinschauen. Eine neue vierteljährliche Meldepflicht ermöglicht engmaschige Kontrollen. Banken, die zu riskant vergeben, müssen mit höheren Eigenkapitalanforderungen rechnen.

Analysten warnen vor überzogenen Erwartungen. Das Zinsniveau und die wirtschaftliche Lage bleiben die entscheidenden Faktoren. Eine unkontrollierte Kreditflut wie vor 2022 gilt als unwahrscheinlich.

Vorsichtige Erholung statt Boom

Für die kommenden Monate zeichnet sich eine schrittweise Normalisierung ab. Die Banken werden ihren neuen Spielraum nutzen – aber mit Augenmaß. Zu viel steht auf dem Spiel.

Kreditnehmer sollten sich auf gründliche, individuelle Prüfungen einstellen. Die Leistbarkeit bleibt das zentrale Kriterium. Doch wer bisher knapp an den starren Vorgaben scheiterte, hat nun wieder eine realistische Chance auf den Traum vom Eigenheim.

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