Österreich: Immobilienmarkt erwacht aus zweijähriger Stagnation

Nach monatelanger Flaute explodiert die Nachfrage nach Wohnraum in Österreich. Das Ende der KIM-Verordnung und niedrige EZB-Zinsen haben binnen weniger Monate eine Trendwende eingeleitet, die besonders Ballungszentren erfasst.

Die Oesterreichische Nationalbank verzeichnet erstmals seit neun Quartalen wieder steigende Preise. Mit einem Plus von 3,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahr markieren die aktuellen Zahlen das Ende einer zweijährigen Durststrecke. Was steckt hinter diesem überraschenden Aufschwung?

KIM-Aus öffnet Türen für Immobilienkäufer

Der Wendepunkt kam am 30. Juni: Mit dem Auslaufen der Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung fielen drei Jahre strenger Auflagen weg. Seit August 2022 hatte die KIM-VO den Immobilienerwerb massiv erschwert:

• 20 Prozent Eigenkapital als Mindestvoraussetzung
• Maximale Kreditrate von 40 Prozent des Nettoeinkommens
• Höchstlaufzeit von 35 Jahren

Besonders junge Familien und Erstkäufer scheiterten an diesen Hürden. Banken haben jetzt wieder deutlich mehr Spielraum bei der Kreditvergabe. Finanzierungen mit geringerem Eigenkapital sind wieder möglich – und erweitern den Käuferkreis schlagartig.

Das Finanzmarktstabilitätsgremium begründete den Schritt damit, dass keine systemischen Risiken mehr vorlägen. Die Banken prüfen weiterhin sorgfältig die Bonität, doch der gewonnene Spielraum kurbelt die Nachfrage kräftig an.

EZB-Zinspolitik als zusätzlicher Turbo

Parallel sorgte die Europäische Zentralbank für optimale Rahmenbedingungen. Nach acht Zinssenkungen zwischen Juni 2024 und Juni 2025 verharrt der Hauptrefinanzierungssatz bei 2,15 Prozent.

Hypothekarkredite kosten aktuell zwischen 3,25 und 3,50 Prozent – deutlich weniger als noch vor einem Jahr. Diese Kombination aus erleichterten Vergaberichtlinien und günstigen Finanzierungskonditionen wirkt wie ein doppelter Impuls auf den Markt.

Preise steigen, Angebot schrumpft dramatisch

Die neu entfachte Nachfrage trifft auf einen dramatischen Angebotsrückgang. Während gebrauchte Immobilien moderat teurer werden, explodieren die Preise bei Neubauten. Schuld sind hohe Baukosten und verschärfte Energiestandards.

Für 2025 rechnen Experten bundesweit mit einem Preisanstieg von 0,5 Prozent, regional jedoch mit deutlichen Unterschieden. In zentralen Wiener Lagen und westlichen Bundesländern wie Tirol werden bereits wieder Rekordpreise erzielt.

Das größte Problem: Die Baubranche steckt in einer Krise. Komplexe Genehmigungsverfahren und gestiegene Kosten lassen Bauträger zögern. Nur 26.000 bis 30.000 neue Wohnungen werden 2025 fertiggestellt – einer der niedrigsten Werte seit Jahren.

Mieten steigen über fünf Prozent

Die Verknappung treibt nicht nur Kaufpreise, sondern auch Mieten massiv in die Höhe. Bei neu abgeschlossenen Mietverträgen in städtischen Zentren erwarten Experten einen Anstieg von über 5 Prozent.

Eine RE/MAX-Umfrage unter 600 Branchenkennern prognostiziert für 2025 eine spürbare Belebung im mittleren Preissegment. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen in zentralen Lagen soll um 2 Prozent zulegen.

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Warnung vor neuer Preisblase

Sollte das Angebot weiterhin niedrig bleiben, droht ab 2026 ein deutlicher Preisanstieg von rund 3 Prozent pro Jahr. Die Oesterreichische Nationalbank warnt bereits vor übermäßiger Lockerung bei der Kreditvergabe.

Die kommenden Monate werden zeigen, ob der Markt die Balance zwischen erleichtertem Eigentumszugang und Finanzmarktstabilität findet. Klar ist: Der Traum vom Eigenheim ist wieder greifbarer geworden – aber auch teurer.