Österreich: Immobilienmarkt 2026 vor Angebotskrise

Nach fast drei Jahren Preisflaute stabilisiert sich Österreichs Immobilienmarkt. Sinkende Zinsen, höhere Reallöhne und das Ende der strengen KIM-Regeln beleben die Nachfrage. Doch eine neue Herausforderung droht: Der Neubau bricht dramatisch ein.

Raiffeisen Research meldete bereits im dritten Quartal 2025 einen Preisanstieg von 1,3 Prozent. Hochgerechnet aufs Jahr entspricht das über 5 Prozent. Für 2026 erwarten Analysten ein moderates Wachstum von rund 3 Prozent. „Die Eiszeit auf dem Immobilienmarkt ist wohl vorbei”, bestätigt Matthias Reith, Ökonom bei Raiffeisen Research.

Anders als in den Boomjahren bis 2021 treibt diesmal keine Spekulation die Preise. Der Grund ist fundamentaler: Es fehlt schlicht an neuen Wohnungen. Während Bestandsobjekte in schwächeren Lagen noch unter Druck stehen, ziehen Neubauten und sanierte Immobilien in Wien, Salzburg und Innsbruck bereits wieder an.

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Die hohen Baukosten und Finanzierungsprobleme von 2023 und 2024 schlagen jetzt voll durch. Laut Statistik Austria und dem Dienstleister EHL steuert Österreich auf einen historischen Tiefpunkt zu.

Besonders drastisch: Im Mietwohnungssektor brechen die Fertigstellungen um fast 60 Prozent ein. In Wien werden 2025 nur noch rund 1.800 Mietwohnungen fertig – ein Bruchteil des üblichen Niveaus.

Diese Verknappung stützt die Preise automatisch. Entwickler bauen kaum noch spekulativ. Was jetzt fehlt, wird in zwei bis drei Jahren schmerzlich spürbar. Für Käufer bedeutet das: Die Auswahl an hochwertigen Neubauprojekten schrumpft 2026 deutlich.

KIM-Aus erleichtert Finanzierung

Ein wichtiger Treiber für die Nachfrage: die verbesserte Finanzierbarkeit. Mit dem Ende der gesetzlichen KIM-Verordnung am 30. Juni 2025 fiel eine zentrale Hürde.

Banken prüfen zwar weiterhin streng nach eigenen Standards und FMA-Empfehlungen. Doch die starren Grenzen – etwa bei der Schuldendienstquote – werden flexibler gehandhabt. Das öffnet den Markt wieder für junge Familien und Schwellenhaushalte.

Hinzu kommt: Die Leistbarkeit verbessert sich. Während Immobilienpreise seit dem Peak 2022 real korrigierten, stiegen die Haushaltseinkommen durch kräftige Lohnabschlüsse. Der Bank Austria Konjunkturindikator erreichte im Oktober 2025 mit -1,3 Punkten den höchsten Wert seit Anfang 2023.

Mietmarkt gerät unter Druck

Die Erholung hat eine Kehrseite: Der Mietmarkt gerät weiter unter Druck. Da Wohneigentum trotz besserer Konditionen für viele noch immer schwer erreichbar ist, bleibt die Nachfrage nach Mietwohnungen hoch.

CBRE warnt: Die Kombination aus Bevölkerungswachstum – besonders in Wien – und dem Baueinbruch treibt die Mieten weiter. Während sich der Eigentumsmarkt stabilisiert, drohen in den Ballungszentren neue Engpässe.

Investoren kehren selektiv zurück, fokussieren sich aber auf “Core”-Objekte mit ESG-Zertifizierung. Langfristige Wertsicherung steht im Vordergrund.

Was 2026 zu erwarten ist

Der Markt findet 2026 ein neues Gleichgewicht. Weder kehren die Tiefpreise der Krisenjahre zurück, noch die Exzesse der Nullzinsphase.

Die wichtigsten Trends:

• Preise: Seitwärtsbewegung mit leichter Aufwärtstendenz (2-3 Prozent), getrieben durch Inflation und Knappheit
• Angebot: Dramatischer Rückgang bei Neubau-Erstbezügen stützt Wert von Bestandsimmobilien
• Zinsen: Stabilisierung auf aktuellem Niveau, weitere kleine EZB-Schritte könnten Finanzierung nochmals erleichtern

Die Zeit der Schnäppchenjagd durch Notverkäufe ist vorbei. Wer 2026 kaufen will, trifft auf einen stabileren, aber deutlich leereren Markt. Der Wettbewerb um qualitativ hochwertige Objekte wird härter.

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