Österreich-Immobilien: Investoren kehren zurück – Bau liegt am Boden

Investoren wittern Morgenluft am österreichischen Immobilienmarkt. Die Transaktionsvolumina steigen, die Stimmung dreht ins Positive. Doch während das Geld zurückkehrt, bricht der Neubau dramatisch ein. Ein Markt, zwei Welten.

Die Zurückhaltung ist vorbei. Nach Jahren der Preiskorrekturen wagen sich institutionelle und private Anleger wieder aus der Deckung. “2025 war ein gutes Jahr, 2026 wird besser”, verkündete Till-Fabian Zalewski, CEO für die DACH-Region bei Engel & Völkers, vergangene Woche in Wien.

Was treibt den Optimismus? Die Zinsen haben sich stabilisiert, die Planungssicherheit ist zurück. Käufer und Verkäufer finden nach langer Funkstille wieder zusammen. Die Preisvorstellungen gleichen sich an, besonders bei Bestandsimmobilien ziehen die Preise moderat an.

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Eine aktuelle CBRE-Umfrage bestätigt: Die Mehrheit der Investoren sieht die Talsohle durchschritten. Viele planen, ihr Kapital 2026 aufzustocken. Der Fokus verschiebt sich von reiner Absicherung hin zu opportunistischen Käufen in Top-Lagen.

Neubau im freien Fall

Die Bauwirtschaft erlebt derweil ihr Desaster. Die Statistik Austria legte am 22. November Zahlen vor, die schockieren: Die Fertigstellungen brachen um 22,8 Prozent ein. Ein- und Zweifamilienhäuser trifft es mit minus 25 Prozent besonders hart.

Auch neue Baugenehmigungen liegen deutlich unter Vorjahresniveau. Experten warnen vor einer massiven Angebotsverknappung in Ballungszentren wie Wien und Innsbruck. Die Lücke wird sich in den kommenden Jahren rächen.

Die Insolvenzwelle rollt ungebremst weiter. Diese Woche meldete ein Bauträger in der Bodenseeregion Pleite – Schulden: 18 Millionen Euro. Der KSV1870 prognostiziert: 2025 wird als eines der insolvenzreichsten Jahre der Branche in die Geschichte eingehen. Zahlreiche Projekte liegen auf Eis oder wurden komplett storniert.

KIM-Verordnung: Der Game Changer

Ein entscheidender Faktor für die Markterholung: Das Aus der strengen KIM-Verordnung im Juni. Die starren Kreditobergrenzen sind Geschichte. Finanzierungsvermittler berichten von spürbar erleichterten Bedingungen.

Die Auswirkungen:
* Junge Familien und Erstkäufer haben wieder Marktzugang
* Banken verfügen über mehr Spielraum bei individuellen Risikoprüfungen
* Nachfrageschub bei Eigentumswohnungen im mittleren Preissegment

Die Liquidität im Markt steigt merklich. Banken agieren zwar weiterhin vorsichtig, aber die Kreditvergabe läuft wieder.

Zwei Märkte, zwei Geschwindigkeiten

Der Investmentmarkt erholt sich rasant. Kapital sucht wieder Rendite, Bestandsimmobilien und Core-Objekte profitieren. Die sinkenden Finanzierungskosten und regulatorischen Erleichterungen wirken.

Die Baubranche dagegen bleibt im Würgegriff: Hohe Baukosten, Fachkräftemangel, ausgeblutete Projektentwickler. Die Schere öffnet sich gefährlich. Steigende Nachfrage trifft auf sinkendes Angebot – ein Rezept für explodierende Preise.

Was Investoren freut, wird für Wohnungssuchende zum Problem. Die Mieten dürften weiter steigen, Kaufpreise anziehen. Die “Schnäppchenjagd”-Phase neigt sich dem Ende zu.

Wie geht es weiter?

Die Maklerbranche rechnet fest mit weiter steigenden Preisen. Die Angebotsverknappung wird zur Preistreiberin. Distressed Assets werden rar.

Die Bauwirtschaft braucht Luft. Experten erwarten eine Stabilisierung erst Mitte 2026 – vorausgesetzt, Zinsen bleiben niedrig und Baukosten normalisieren sich. Bis dahin bleibt Betongold in Österreich attraktiv, aber zunehmend teuer.

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