Österreich führt Mietendeckel ein

Die österreichische Regierung bremst explodierte Wohnkosten mit drastischen Eingriffen in den Mietmarkt. Ab sofort gelten neue Obergrenzen für Mieterhöhungen – ein Milliarden-Experiment mit ungewissem Ausgang.

Über 1,7 Millionen Hauptmietverhältnisse sind von den weitreichenden Änderungen betroffen. Das Kernziel: Wohnen wieder leistbar machen und Mieter vor unvorhersehbaren Kostensprüngen schützen. Die Maßnahmen stoßen auf ein geteiltes Echo zwischen Mieterschützern und Immobilienwirtschaft.

Mietenstopp bis 2025 – dann gestaffelter Anstieg

2025 bleiben die Mieten in über einer Million Altbau- und Genossenschaftswohnungen komplett eingefroren. Keine inflationsbedingten Erhöhungen, keine Ausnahmen. Ein radikaler Schritt, der sofort greift.

Ab 2026 lockert sich die Bremse schrittweise:
* 2026: Maximal ein Prozent Mieterhöhung
* 2027: Höchstens zwei Prozent Anstieg
Ab 2028*: Anpassung nach Durchschnittsinflation der letzten drei Jahre

Clever: Liegt die Inflation über fünf Prozent, wird nur die Hälfte des Überschusses für Mieterhöhungen verwendet. Diese Regelung schützt vor extremen Sprüngen wie in den vergangenen Jahren.

Freie Mieten erstmals im Visier

Bisher galten Obergrenzen nur für geregelte Mieten. Jetzt greift die Politik auch in den freien Markt ein. Ab 2025 dürfen freie Mieten bei einer Inflation über drei Prozent nur um die Hälfte des darüber liegenden Wertes steigen.

Ausgenommen bleiben Neubauten ohne Gemeinnützigkeit sowie Ein- und Zweifamilienhäuser – hier herrscht weiterhin Marktfreiheit.

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Ende der Rechtsunsicherheit bei Wertsicherungsklauseln

Jahrelang sorgten widersprüchliche Gerichtsentscheidungen für Chaos bei Wertsicherungsklauseln. Diese erlauben Vermietern, Mieten an die Inflation anzupassen. Der Oberste Gerichtshof erklärte viele Standardklauseln zunächst für unwirksam, ruderte aber im August zurück.

Die Regierung schafft jetzt klare Verhältnisse: Neue gesetzliche Vorgaben sollen beiden Seiten Rechtssicherheit geben. Zusätzlich verkürzt sich die Rückforderungsfrist für Mieter von 30 auf fünf Jahre.

Längere Befristungen – mehr Planungssicherheit

Ab November steigt die Mindestbefristung für gewerbliche Vermieter mit mehr als fünf Wohnungen von drei auf fünf Jahre. Private Kleinvermieter können weiterhin dreijährige Verträge anbieten.

Das Ziel: Häufige Umzüge und die damit verbundenen Kosten reduzieren. Mieter erhalten mehr Planungssicherheit, während der oft ignorierte Befristungsabschlag von 25 Prozent durchgesetzt werden soll.

Balanceakt mit ungewissem Ausgang

Die Reform spaltet die Experten. Mieterschützer feiern die längst überfällige Entlastung, die Immobilienwirtschaft warnt vor dramatischen Folgen.

Vermieter befürchten sinkende Einnahmen für notwendige Sanierungen und Instandhaltung. Langfristig könnte dies die Investitionsbereitschaft dämpfen und zu Qualitätsverlusten im Gebäudebestand führen.

Die große Unbekannte: Wird das Angebot an Mietwohnungen schrumpfen? Schreckt zu starke Regulierung private Investoren ab? Besonders im Neubausektor könnte sich dies rächen.

Was kommt nach 2027?

Die Maßnahmen laufen zunächst bis 2027. Ab 2028 sollen die Regeln für freie Mieten dann für alle Mietverhältnisse gelten. Die Regierung verspricht, die Auswirkungen genau zu beobachten und bei Bedarf nachzujustieren.

Geplant ist außerdem ein neuer „Wohnraumvermietungsindex“ mit einer Indexierungsbegrenzung von drei Prozent. Wann dieser kommt, bleibt offen.

Die kommenden Jahre werden zeigen, ob das Milliarden-Experiment gelingt: Mieterschutz ohne Kollaps des Immobilienmarktes.