Österreich friert 75 Prozent aller Mieten ein

Die österreichische Bundesregierung zieht die Notbremse: Für das gesamte Jahr 2025 bleiben drei Viertel aller Mieten im Land eingefroren. Was nach massiver Entlastung klingt, entpuppt sich bei genauerem Hinsehen als Eingriff mit System – und Nebenwirkungen.

Das im März beschlossene 4. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (4. MILG) verhindert die übliche inflationsbasierte Anpassung für Richtwert-, Kategorie- und bestimmte Genossenschaftsmieten. 138 Millionen Euro sollen Mieter dadurch sparen. Doch während die einen aufatmen, schlagen andere Alarm.

Wer profitiert vom Preisstopp?

Die Regelung greift gezielt in drei Bereiche ein. Richtwertmieten für Altbauwohnungen mit Verträgen ab März 1994 bleiben bei 6,67 Euro pro Quadratmeter in Wien stehen. Kategoriemieten für ältere Verträge werden ebenfalls nicht angepasst. Gleiches gilt für bestimmte Bestandteile bei Genossenschaftswohnungen.

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Für Bestandsmieter bedeutet das: Die Nettomiete bleibt stabil. Keine bösen Überraschungen im Briefkasten, keine Nachberechnungen. Die Maßnahme soll die Miet-Preis-Spirale durchbrechen und die Inflation dämpfen.

Der blinde Fleck: Neubauten außen vor

Doch hier liegt der Haken. Frei vereinbarte Mieten – und das betrifft den gesamten Neubausektor sowie Ein- und Zweifamilienhäuser – bleiben vom Stopp unberührt. Vermieter und Mieter können die Preise weiterhin frei verhandeln.

Die Folge? Während Altbaumieter geschützt werden, steigen die Angebotsmieten im unregulierten Segment ungebremst weiter. Daten aus dem ersten Quartal 2025 zeigen besonders in Wien und den westlichen Bundesländern deutliche Preissprünge. Wer heute eine neue Wohnung sucht, zahlt drauf – und findet einen Markt vor, der durch das knappe Angebot noch mehr unter Druck gerät.

Mieterverbände fordern mehr, Wirtschaft warnt vor Kollaps

Die Reaktionen fallen erwartbar aus. Mieterschutzorganisationen begrüßen die Atempause, fordern aber eine umfassende Reform, die alle Marktsegmente erfasst. Nur so ließe sich leistbares Wohnen langfristig sichern.

Die Immobilienwirtschaft sieht das anders. Die Wirtschaftskammer Österreich (WKO) nennt den Eingriff “hochgradig unfair”. Ihre Argumentation:

• Bau- und Energiekosten steigen weiter
• Instandhaltungsaufwendungen nehmen zu
• Einnahmen bleiben eingefroren
• Investitionen in Sanierung und Neubau werden unrentabel

Branchenvertreter prognostizieren einen Investitionsstopp, der die ohnehin angespannte Wohnungsknappheit verschärfen könnte. Weniger Sanierung, weniger Neubau – am Ende könnte die Maßnahme das Problem verschlimmern, das sie lösen sollte.

Ein Pflaster auf einer klaffenden Wunde

Der Mietstopp reagiert auf reale Probleme. Nach Jahren überdurchschnittlicher Mietanstiege im europäischen Vergleich sollte der Druck raus. Doch die strukturellen Schwächen der österreichischen Wohnpolitik bleiben bestehen.

Der regulierte Altbau- und Genossenschaftssektor wird geschützt, während der wachsende freie Markt preislich völlig entkoppelt agiert. Diese Zwei-Klassen-Struktur könnte sich verfestigen: Bestandsmieter profitieren temporär, Wohnungssuchende zahlen die Zeche.

Experten warnen vor einer zunehmenden Marktspaltung. Wer Glück hat und eine regulierte Altbauwohnung ergattert, fährt gut. Wer neu in die Stadt zieht oder umziehen muss, trifft auf einen Markt ohne Bremse.

Wie geht es weiter?

Der Preisstopp endet am 31. Dezember 2025. Ab April 2026 sind wieder Anpassungen möglich – allerdings mit Obergrenze von 5 Prozent für 2025 und 2026, unabhängig von der tatsächlichen Inflation.

Ab April 2027 tritt ein neuer Mechanismus in Kraft: Die Anpassung erfolgt auf Basis der durchschnittlichen Inflation der letzten drei Jahre. Liegt dieser Wert über 5 Prozent, wird nur die Hälfte des darüberliegenden Anteils berücksichtigt.

Parallel arbeitet die Regierung angeblich an einer Regulierung für Neubauten. Ob daraus eine echte Mietrechtsreform wird, die den gesamten Markt erfasst und nicht nur Symptome bekämpft, bleibt abzuwarten. Die Uhr tickt – und mit ihr wächst der Druck auf beiden Seiten.

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