Österreich bremst Mieten: Preisdeckel für alle Wohnungen

Die Bundesregierung greift erstmals massiv in den freien Wohnungsmarkt ein. Ab 2026 gilt eine Mietpreisbremse für nahezu alle Wohnungen – und längere Mindestvertragslaufzeiten.

Der am Donnerstag in Begutachtung geschickte Gesetzesentwurf sieht vor: Mieterhöhungen nur noch einmal jährlich, bei Inflation über drei Prozent wird nur die Hälfte des Überschusses weitergegeben. Die Mindestbefristung steigt von drei auf fünf Jahre.

Die harten Fakten: Seit 2010 explodierten die Mieten um über 70 Prozent, Privatmieten sogar um 80 Prozent. In der Eurozone stiegen sie im gleichen Zeitraum nur um 23,5 Prozent.

Das Kernstück der Reform: Ein Inflations-Puffer schützt vor extremen Preissteigerungen. Liegt die Inflation bei sechs Prozent, darf die Miete nur um 4,5 Prozent steigen – nicht um die vollen sechs Prozent.

Für den bereits regulierten Mietmarkt gelten zunächst noch schärfere Regeln:
– 2026: maximal ein Prozent Erhöhung
– 2027: maximal zwei Prozent
– Ab 2028: allgemeine Inflationsbremse

Ausnahmen: Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Geschäftsmieten bleiben unberührt.

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Fünf statt drei Jahre Mindestvertrag

Die neue Mindestbefristung von fünf Jahren soll dem Trend zu immer kürzeren Mietverhältnissen entgegenwirken. Aktuell ist bereits die Hälfte aller privaten Mietverträge befristet – bei Neuabschlüssen sogar drei von vier.

Die Ausnahme: Private Kleinvermieter mit weniger als fünf Objekten dürfen weiterhin auf drei Jahre befristen.

Diese Maßnahme reagiert auf die Praxis vieler Vermieter, bei jeder Vertragsverlängerung kräftige Mieterhöhungen durchzusetzen.

Immobilienwirtschaft schlägt Alarm

Die Reaktionen fallen erwartungsgemäß gespalten aus. Während Gemeinnützige Bauvereinigungen die Reform begrüßen, läuft die private Immobilienwirtschaft Sturm.

VÖPE-Präsident Andreas Köttl nennt die Preisbremse eine „defekte Bremse“ – sie wirke kaum, da die Inflation seit 1995 nur selten über drei Prozent lag, beschädige aber das Investorenvertrauen.

Die Mieterschutzorganisationen feiern dagegen den „historischen Eingriff“ in den bisher unregulierten Markt.

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Beschluss noch vor Jahresende

Nach der Begutachtungsfrist bis 10. Oktober soll der Nationalrat im Dezember entscheiden. Das Gesetz trägt den Namen „Mieten-Wertsicherungsgesetz“ und würde mit 1. Jänner 2026 starten.

Eine bisher wenig beachtete Änderung: Die Rückforderung von zu viel bezahlter Miete wird von 30 auf fünf Jahre verkürzt.

Die größte Mietrechtsreform seit 20 Jahren steht damit kurz vor der Umsetzung – und könnte den österreichischen Wohnungsmarkt grundlegend verändern.