Österreich beschließt weitreichende Mietrechtsreform

Der österreichische Nationalrat hat ein umfassendes Mietrechts-Paket verabschiedet. Ab dem 1. Jänner 2026 treten strikte Mietpreisbremsen und neue Regeln für Indexanpassungen in Kraft. Das Gesetzeswerk spaltet Mieterverbände und die Immobilienwirtschaft.

Die Reform besteht aus dem 5. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz und dem neuen Mieten-Wertsicherungsgesetz. Sie markiert den stärksten regulatorischen Eingriff in den Wohnungsmarkt seit Jahrzehnten. Während Mieter von Entlastung sprechen, warnen Vermieter vor einem Investitionsstopp.

Die prominenteste Neuerung ist eine strikte Mietpreisbremse für den regulierten Sektor. Betroffen sind Richtwert- und Kategoriemieten sowie gemeinnützige Wohnungen.
* Für 2026 gilt eine Obergrenze von einem Prozent für Mieterhöhungen.
* 2027 dürfen die Mieten maximal um zwei Prozent steigen.

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Diese Deckelung stellt viele private Vermieter vor Probleme. Bei hohen Instandhaltungs- und Energiekosten bedeutet sie einen realen Wertverlust der Einnahmen. Der Österreichische Verband der Immobilienwirtschaft (ÖVI) warnt: Notwendige Sanierungen könnten ausbleiben.

Erster Eingriff in private Mietverträge

Das Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) greift erstmals tief in private, nicht preisgeregelte Verträge ein. Bisher konnten Vermieter hier die Inflation oft voll weitergeben.

Der neue Mechanismus ab 2026:
* Liegt die Inflation über drei Prozent, darf der darüberliegende Teil nur noch zur Hälfte an Mieter weitergegeben werden.

Diese „gedämpfte Dynamik“ trifft institutionelle Investoren wie Pensionskassen hart. Ihre langfristigen Kalkulationen geraten ins Wanken. Marktbeobachter fürchten nun Kapitalabflüsse in andere Märkte.

Mehr Planungssicherheit, weniger Flexibilität

Ein weiterer Streitpunkt ist die verlängerte Mindestbefristungsdauer. Für vermietende Unternehmer gilt ab nächstem Jahr:
* Mietverträge müssen mindestens fünf Jahre laufen (bisher: drei Jahre).

Das soll Mieter vor kurzfristigen Kettenverträgen schützen. Für Vermieter bedeutet es jedoch einen erheblichen Flexibilitätsverlust. Experten erwarten als Reaktion schärfere Bonitätsprüfungen oder höhere Anfangsrenten in unbefristeten Verträgen.

Gespaltene Reaktionen und ein ungewisser Ausblick

Die Echo auf das Paket fällt polarisiert aus. Die Arbeiterkammer und Mietervereinigungen feiern es als „notwendigen Rettungsanker“. Für sie ist es ein Sieg der sozialen Gerechtigkeit.

Die Immobilienwirtschaft schlägt Alarm. Kritiker wie der Haus- und Grundbesitzerbund und Bauträger warnen: Künstlich niedrige Mieten und weniger Flexibilität drosseln den Anreiz für Neubau. Das Institut für Wirtschaftsforschung (WIFO) verweist auf das bekannte „Insider-Outsider-Problem“: Bestandsmieter profitieren, Wohnungssuchende finden kaum noch Angebote.

Ab Januar beginnt eine Testphase für den Wohnmarkt. Erste Entlastung spüren Mieter bei der Indexanpassung im April. Mittel- bis langfristig stehen unsichere Zeiten bevor. Teile des Pakets, besonders der Eingriff in bestehende Privatverträge, könnten vor dem Verfassungsgerichtshof landen.

Das Jahr 2026 wird zeigen, ob der Spagat zwischen leistbarem Wohnen und funktionierendem Investitionsklima gelingt – oder ob die neuen Regeln den Wohnungsbau nachhaltig ausbremsen.

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