Österreich beschließt Mietpreisbremse ab 2026

Wien plant die größte Mietrechtsreform seit Jahren. Im Dezember stimmt der Nationalrat über das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz ab – mit weitreichenden Folgen für Mieter und Vermieter.

Das Kernstück: Eine Mietpreisbremse, die erstmals auch den ungeregelten Markt erfasst. Angesichts eines Mietpreisanstiegs von durchschnittlich 117 Prozent bei Hauspreisen seit 2010 will die Regierung künftige Preissprünge dämpfen. Aktuell zahlen Österreicher im Schnitt 10,20 Euro pro Quadratmeter inklusive Betriebskosten.

Die entscheidende Neuerung greift bei Inflation über drei Prozent: Nur noch die Hälfte des darüber liegenden Anteils darf an Mieter weitergereicht werden. Ein Rechenbeispiel verdeutlicht die Tragweite.

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Bei sechs Prozent Inflation ergibt sich künftig eine maximale Mieterhöhung von 4,5 Prozent – statt der vollen sechs Prozent. Die Formel: drei Prozent plus die Hälfte der verbleibenden drei Prozent.

Die wichtigsten Eckpunkte:

• Mietanpassungen nur noch einmal jährlich
• Dämpfungsmechanismus bei Inflation über drei Prozent
• Gilt für fast alle Wohnungsmietverträge, auch bestehende
• Ausnahmen: Ein- und Zweifamilienhäuser, Geschäftsräume

Für den geregeltem Mietmarkt verschärft die Regierung die bereits bestehende Bremse: 2026 sind Erhöhungen auf maximal ein Prozent begrenzt, 2027 auf zwei Prozent.

Fünf statt drei Jahre: Mindestbefristung wird verlängert

Schluss mit Kurzfristverträgen. Neue oder erneuerte Mietverträge müssen künftig mindestens fünf Jahre laufen – bisher waren es drei. Vizekanzler Andreas Babler begründet den Schritt mit der zunehmenden Praxis befristeter Verträge, die oft mit drastischen Mieterhöhungen einhergehen.

Die Zahlen geben ihm recht: Etwa drei Viertel aller neu abgeschlossenen privaten Mietverträge sind mittlerweile befristet. Kleinvermieter mit bis zu fünf Objekten bleiben von der Regelung ausgenommen – sie dürfen weiterhin auf drei Jahre befristen.

Parallel dazu schafft die Reform mehr Rechtssicherheit bei unwirksamen Wertsicherungsklauseln. Die Rückforderungsfrist für zu viel bezahlte Miete wird von bisher möglichen 30 Jahren auf fünf Jahre begrenzt.

Immobilienbranche warnt vor Investitionsstopp

Die Reaktionen fallen gespalten aus. Während Mieterschutzorganisationen die Maßnahmen begrüßen, befürchtet die Immobilienwirtschaft einen Rückzug von Investoren. Die Kritik: Eingriffe in bestehende Verträge verschieben das Gleichgewicht und machen Neubauten unattraktiver.

Könnte die Preisbremse paradoxerweise zu steigenden Mieten führen? Kritiker warnen vor einer Verknappung des Angebots, wenn sich Vermieter vom Markt zurückziehen. Die Regierung hält dagegen: Die Reform schaffe eine “gute Balance zwischen Leistbarkeit und Verfügbarkeit”.

Ein weiterer Baustein folgt im ersten Halbjahr 2026: Das Paket zur Förderung ökologischer Sanierungen soll Energiewerte stärker im Mietpreis berücksichtigen. Damit will Wien sowohl Klimaziele erreichen als auch die Baukonjunktur ankurbeln.

Die parlamentarische Abstimmung im Dezember wird zeigen, ob die Reform in ihrer jetzigen Form Bestand hat. Bei Annahme tritt das Gesetz Anfang 2026 in Kraft – und markiert einen der größten Eingriffe in den österreichischen Wohnungsmarkt seit Jahrzehnten.

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