Neues Steuerrecht schränkt Vorsteuerabzug für Immobilien ein

Ab sofort müssen Eigentümer gemischt genutzter Immobilien die Mehrwertsteuer auf Baukosten strenger aufteilen. Das schmälert die Steuererstattungen deutlich – und beendet eine lange Praxis der Steueroptimierung.

Flächenschlüssel wird zur Pflicht

Der Gesetzgeber hat die Regeln zur Vorsteueraufteilung verschärft. Seit dem 1. Januar 2026 ist für die Aufteilung der Steuer auf Bau- und Instandhaltungskosten bei gemischt genutzten Gebäuden grundsätzlich der Flächenschlüssel verbindlich. Das hat das Bundesfinanzministerium (BMF) mit einer Aktualisierung der Umsatzsteuer-Anwendungserlass (UStAE) zum Jahreswechsel klargestellt.

Bisher konnten Eigentümer oft zwischen dem Flächenschlüssel und dem Umsatzschlüssel wählen. Letzterer war häufig vorteilhafter, besonders bei Objekten, in denen die gewerblichen Mieten pro Quadratmeter deutlich über den Wohnungsmieten lagen. Diese Flexibilität ist nun für die meisten Steuerpflichtigen Geschichte.

„Die Wahlfreiheit ist praktisch abgeschafft“, kommentiert ein Steuerberaterkreis die Neuregelung. Der Umsatzschlüssel ist jetzt nur noch erlaubt, wenn keine andere wirtschaftliche Aufteilungsmethode „genauer“ ist. Die Finanzverwaltung stellt klar: Der Flächenschlüssel gilt für Gebäudekosten pauschal als die präzisere Methode.

Passend zum Thema Umsatzsteuer – viele Eigentümer unterschätzen, wie stark die neue Pflicht zur Flächenschlüssel-Aufteilung ihre Vorsteuererstattung reduziert. Ein kostenloses E‑Book erklärt kompakt, welche Regeln jetzt gelten, wie Sie Bau- und Modernisierungskosten korrekt aufteilen, welche Nachweise das Finanzamt verlangt und welche Fristen für die USt‑Voranmeldung wichtig sind. Mit Praxisbeispielen für Immobilienprojekte. Jetzt kostenlosen Umsatzsteuer-Guide herunterladen

Finanzielle Auswirkungen sind erheblich

Die Folgen für Investoren sind konkret. Ein Beispiel: Ein Gebäude besteht zur Hälfte aus Büroflächen und zur Hälfte aus Wohnungen. Die Büromieten sind dreimal so hoch wie die Wohnungsmieten.
* Bisher (Umsatzschlüssel): Rund 75 % der Vorsteuer auf Baukosten konnten abgezogen werden.
* Jetzt (Flächenschlüssel): Der Abzug ist auf 50 % gedeckelt.

Die Differenz kann bei Millionenprojekten einen erheblichen Finanzierungsbedarf auslösen. Die Neuregelung zielt explizit auf diese Art der Steueroptimierung ab. „Die Beweislast hat sich umgekehrt“, heißt es in einer Analyse des Deutschen Steuerberaterverbands (DStV). Eigentümer müssten nun begründen, warum der Flächenschlüssel die wirtschaftliche Realität nicht abbilde.

Enge Ausnahmen für den Umsatzschlüssel

Ganz ausgeschlossen ist der Umsatzschlüssel nicht. Ausnahmen sind möglich, wenn der Flächenschlüssel zu „unbilligen“ Ergebnissen führt. Das BMF nennt erhebliche Unterschiede bei den Baukosten als Grund.

Denkbar ist das etwa, wenn in einem Gebäudeteil eine hochwertige Arztpraxis oder ein Labor mit speziellen Installationen eingerichtet wird, während die Wohnungen Standardausstattung haben. Bloße Mietpreisunterschiede aufgrund von Lage oder gewerblicher Nutzung reichen für eine Ausnahme hingegen nicht mehr aus.

Noch strenger ist die Regelung für den Gesamtumsatzschlüssel. Dieser darf nur noch angewendet werden, wenn er die einzig mögliche Methode ist – ein für Immobilien praktisch ausgeschlossener Fall.

Sofortiger Handlungsbedarf für Eigentümer

Die neuen Vorgaben gelten sofort. Sie müssen bereits für die Umsatzsteuer-Voranmeldung für Januar 2026 berücksichtigt werden, die bis zum 10. Februar fällig ist.

Eigentümer, die aktuell Bau- oder Sanierungsprojekte planen, müssen ihre Kalkulationen dringend überprüfen. Für laufende Gebäude, bei denen die zehnjährige Korrekturfrist für Vorsteuer (§ 15a UStG) noch läuft, ändert sich an bereits vorgenommenen Abzügen nichts, sofern diese nach damaligem Recht korrekt waren. Alle ab dem 10. Januar 2026 anfallenden Kosten für Instandhaltung und Modernisierung unterliegen jedoch den strengeren Regeln.

Erste Gerichtsverfahren zeichnen sich ab

Trotz des klaren Gesetzeswillens bleiben Unsicherheiten. Die Definition, was „erhebliche Unterschiede in der Ausstattung“ genau sind, ist vage. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat erst am 8. Januar 2026 Entscheidungen zu umsatzsteuerlichen Verfahrensfragen veröffentlicht. Dies signalisiert, dass die Gerichte das Thema weiter intensiv begleiten werden.

Steuerexperten rechnen damit, dass noch in diesem Jahr erste Streitfälle zur Auslegung der „genaueren Methode“ vor den Finanzgerichten landen werden. Bis höchstrichterliche Klarheit herrscht, bleibt Eigentümern nur ein Rat: Im Zweifel konservativ mit dem Flächenschlüssel planen, um Konflikte mit dem Finanzamt zu vermeiden.

PS: Müssen Sie Projektkalkulationen oder Finanzierungen anpassen? Der kostenlose Umsatzsteuer-Spezialreport liefert Checklisten, Rechenbeispiele und Formulierungshilfen für die Kommunikation mit dem Steuerberater und dem Finanzamt. So erkennen Sie schnell, ob der Flächenschlüssel Ihre Liquiditätsplanung verändert und welche Schritte jetzt dringlich sind. Umsatzsteuer-Report gratis anfordern