Neue Wohngemeinnützigkeit: Reicht das gegen die Mietkrise?

Steuerbefreiung gegen bezahlbare Mieten – seit Januar gilt die Neue Wohngemeinnützigkeit. Doch während die Bundesregierung das Gesetz als Durchbruch feiert, profitieren zunächst nur 105.000 Mieter. Angesichts des massiven Wohnungsmangels: ein Tropfen auf den heißen Stein?

Der deutsche Wohnungsmarkt bleibt Ende 2025 extrem angespannt. Studien prognostizieren weitere Mietpreissteigerungen von durchschnittlich fünf Prozent. Drei parallele Entwicklungen könnten den Kurs nun neu justieren: ein Gesetz mit Steueranreizen, kommunale Rückkaufpläne und ein überraschend pragmatischer Ansatz.

Die Neue Wohngemeinnützigkeit (NWG) befreit sozial orientierte Organisationen von Körperschafts-, Gewerbe- und Grundsteuer. Die Bedingung: Sie müssen Wohnraum dauerhaft unter Marktpreis anbieten.

Die Zielgruppe ist groß: Rund 60 Prozent aller deutschen Haushalte liegen unter den Einkommensgrenzen und könnten theoretisch profitieren. Doch zunächst machen etwa 100 Körperschaften mit – Stiftungen, Vereine, kommunale Unternehmen.

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Der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW nennt die Zahlen ernüchternd. 105.000 begünstigte Mieter bei einem chronischen Angebotsdefizit? Das Modell knüpft an ein bis 1990 bestehendes System an, doch ob es diesmal durchschlägt, entscheidet sich in den kommenden Monaten.

Kommunen zwischen Rückkauf und Finanznot

Städte wie Dresden planen, hunderte Wohnungen von Konzernen wie Vonovia zurückzukaufen. Das Ziel: mehr Kontrolle über Mietpreise. Doch der finanzielle Druck auf viele Kommunen bleibt enorm.

Die zentrale Frage lautet: Ist das teure Vorkaufsrecht wirklich die beste Lösung? Experten streiten, ob die Millionen nicht gezielter in den Neubau von Sozialwohnungen fließen sollten. Die Debatte um eine Novellierung des Baugesetzbuches zur Stärkung kommunaler Rechte hält an.

Das Dilemma:
* Rückkäufe verschaffen Steuerung, kosten aber Unsummen
* Verkäufe sanieren Haushalte, reduzieren aber den Einfluss
* Neubau dauert Jahre – das Angebot bleibt knapp

Wohnungstausch: 11,5 Millionen Quadratmeter ungenutzt

Eine diese Woche veröffentlichte WWF-Studie bringt eine überraschende Zahl: Durch systematischen Wohnungstausch könnten jährlich 11,5 Millionen Quadratmeter mobilisiert werden. Die Fläche entspricht der Stadt Gelsenkirchen.

Das Prinzip ist einfach: Senioren in zu großen Wohnungen tauschen mit jungen Familien, die dringend Platz brauchen. Schneller und günstiger als Neubau, klimafreundlich durch eingesparte Baumaterialien und Energie.

Doch die rechtlichen Rahmenbedingungen fehlen. Experten fordern die Politik auf, dieses Potenzial endlich zu heben. Warum Neubauflächen versiegeln, wenn vorhandener Wohnraum intelligenter verteilt werden könnte?

Realitätscheck: Drei Baustellen gleichzeitig

Die Vermarktungsdauer für Mietwohnungen liegt nahe null. Die Nachfrage übersteigt das Angebot bei weitem. Im Spätsommer 2025 stiegen die Baugenehmigungen leicht – doch hohe Kosten und Bürokratie bremsen den Sektor aus.

Der “Bau-Turbo” der Bundesregierung soll Abhilfe schaffen. Ob er greift, bleibt abzuwarten. Die Neue Wohngemeinnützigkeit ergänzt das Puzzle, löst das Problem aber nicht allein.

Die entscheidenden Faktoren:
* Wie viele gemeinnützige Träger steigen trotz Verwaltungsaufwand ein?
* Können Kommunen ohne Übernahme ihre Steuerungsfähigkeit erhalten?
* Schafft die Politik Anreize für Wohnungstausch?

Mieter und Wohnungssuchende warten auf Antworten. Ob diese Maßnahmen eine spürbare Entspannung bringen, zeigt sich in den kommenden Monaten. Die zentrale Frage bleibt: Reicht politischer Wille gegen die Marktrealität?

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