Nationalrat beschließt Bablers Mietenpaket

Der Nationalrat hat das umfassende Mietenpaket von Vizekanzler Andreas Babler (SPÖ) beschlossen. Nach intensiven Verhandlungen innerhalb der Dreierkoalition tritt eine Reform in Kraft, die nicht nur den regulierten Sektor betrifft, sondern erstmals auch tiefgreifende Eingriffe in den privaten Wohnungsmarkt vornimmt. Für Millionen Mieter bedeutet das: deutlich niedrigere Erhöhungen und mehr Planungssicherheit.

Die Mieten im regulierten Bereich bleiben für 2025 faktisch eingefroren. Ab 2026 dürfen Richtwert- und Kategoriemieten sowie Genossenschaftswohnungen um maximal 1 Prozent steigen, 2027 liegt der Deckel bei 2 Prozent. Diese Werte liegen deutlich unter der prognostizierten Inflation.

„Mieterinnen und Mieter werden nie wieder so hohe Mietanstiege erleben”, betonte Babler vor dem Parlament. Für eine durchschnittliche Familie bedeutet dies laut Wohnbauministerium eine Ersparnis von mehreren hundert Euro pro Jahr.

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Revolution am freien Markt

Die politisch brisanteste Neuerung: Erstmals greift der Gesetzgeber in den unregulierten Mietmarkt ein. Private Neubauten, die bisher keinen Preisobergrenzen unterlagen, fallen ab Januar 2026 unter eine Mietpreisbremse.

Der neue Mechanismus funktioniert so: Übersteigt die Inflation 3 Prozent, darf der darüber hinausgehende Teil nur noch zur Hälfte auf die Miete aufgeschlagen werden.

Konkret:
* Bei 6 Prozent Inflation waren bisher 6 Prozent Mieterhöhung möglich
* Künftig: 3 Prozent + 1,5 Prozent (die Hälfte der restlichen 3 Prozent) = maximal 4,5 Prozent

Zusätzlich dürfen Wertsicherungsanpassungen nur noch einmal jährlich erfolgen – nicht mehr mehrmals unterjährig, wie während der Hochinflationsphase praktiziert.

Mindestmietdauer steigt auf fünf Jahre

Die gesetzliche Mindestbefristung für Mietverträge wird von drei auf fünf Jahre angehoben. „Die ständige Unsicherheit, alle drei Jahre umziehen zu müssen, hat nun ein Ende”, erklärte SPÖ-Wohnbausprecherin Elke Hanel-Torsch.

Ausgenommen bleiben Einliegerwohnungen und Vermietungen in Ein- und Zweifamilienhäusern – ein Zugeständnis an private Kleinvermieter auf Drängen der ÖVP.

Lob und scharfe Kritik

Die Arbeiterkammer und die Mietervereinigung Österreichs (MVÖ) sprechen von einem „Meilenstein”. MVÖ-Präsident Georg Niedermühlbichler lobt besonders, dass „erstmals das Tabu gebrochen wurde, in den freien Markt regulierend einzugreifen”.

Doch die Immobilienwirtschaft warnt eindringlich: Die Eingriffe in die Preisgestaltung könnten Investitionen in den Neubau unattraktiv machen. „Wer saniert und baut, wenn er die Kosten nicht weitergeben kann?”, fragt ein Sprecher des Verbands der Immobilienwirtschaft.

Die FPÖ stimmte gegen das Gesetz und fordert stattdessen direkte Wohnbeihilfen ohne Markteingriffe. Wirtschaftsminister Wolfgang Hattmannsdorfer (ÖVP) verteidigt den Kompromiss: „Es ist kein Deckel, der den Markt abwürgt, sondern eine Bremse, die Exzesse verhindert.”

Was Mieter jetzt wissen müssen

Das Gesetz tritt am 1. Januar 2026 in Kraft. Mieter im Altbau und in Genossenschaftswohnungen profitieren automatisch – sie müssen nicht aktiv werden. Bei freien Mietverträgen gilt die neue Wertsicherungsklausel für alle ab 2026 neu abgeschlossenen Verträge sowie rückwirkend für Anpassungen in bestehenden Verträgen.

Experten erwarten, dass sich der Immobilienmarkt zunächst abwartend verhält. Kurzfristig könnte es zu einem Anstieg von Verkäufen statt Vermietungen kommen, da Eigentumswohnungen durch die Mietdeckelung als Anlageobjekt an Attraktivität verlieren. Langfristig soll das „Betongold” wieder primär dem Wohnen dienen – und weniger der Spekulation.

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