München erreicht neue Mietpreis-Rekorde

Münchens Mietwohnungsmarkt klettert zu Jahresbeginn 2026 auf ein neues Allzeithoch. Die durchschnittlichen Angebotsmieten für Bestandswohnungen erreichen Rekordwerte und verschärfen die finanzielle Belastung für Mieter. Die ungebrochen hohe Nachfrage trifft auf ein knappes Angebot und treibt die Preise in fast allen Stadtteilen weiter nach oben.

Aktuelle Zahlen brechen alle Rekorde

Die aktuellen Marktdaten verschiedener Anbieter zeichnen ein einheitliches Bild:
* ImmoScout24 beziffert die durchschnittliche Angebotsmiete im ersten Quartal 2026 auf 20,44 Euro pro Quadratmeter – ein Plus von 5,7 Prozent zum Vorjahr.
* Engel & Völkers weist für Januar 2026 sogar einen Median-Mietpreis von 25,50 Euro pro Quadratmeter aus.
* Der Immobilienverband Deutschland (IVD) kommt auf einen Durchschnitt von 21,60 Euro.

Die Spanne innerhalb der Stadt ist enorm. In Top-Lagen wie Altstadt-Lehel werden über 25 Euro fällig, während selbst Stadtrandbezirke wie Aubing-Lochhausen-Langwied die 18-Euro-Marke überschreiten.

Was treibt die Preise an?

Die Ursachen sind vielschichtig. München zieht weiterhin viele neue Einwohner an, während das Wohnungsangebot stagniert. Dieser fundamentale Nachfrageüberhang ist der Haupttreiber. Gleichzeitig bremst die Krise im Bausektor mit hohen Kosten und Zinsen den dringend benötigten Wohnungsneubau.

Passend zum Thema Mietpreise: Viele Mieterhöhungen scheitern, weil Vermieter die aktuellen Vergleichsmieten und rechtssicheren Begründungen nicht sauber dokumentieren. Der kostenlose Mietspiegel-Report 2025 liefert Vergleichsmieten, Begründungshilfen und die Tabellen, die Sie für eine rechtssichere Anpassung brauchen. In wenigen Minuten erkennen Sie, welche Miete in Ihrer Stadt zulässig ist – inklusive Formulierungstipps für Mieterhöhungen. Jetzt Mietspiegel-Report 2025 herunterladen

Hinzu kommt ein wachsender Anteil befristeter oder möblierter Angebote. Laut dem Kieler Institut für Weltwirtschaft (IfW) betrifft dies fast ein Drittel der Neuvermietungen – oft zu noch höheren Preisen.

Soziale Folgen werden immer spürbarer

Die hohen Kosten verändern die Stadt. Für Familien, Geringverdiener und Rentner wird eine bezahlbare Wohnung immer unrealistischer. Selbst Gutverdiener kämpfen bei der Suche, besonders nach größerem Wohnraum.

Die Mietbelastungsquote steigt stetig, denn die Löhne können mit den Mietpreisen nicht mithalten. Der Deutsche Gewerkschaftsbund (DGB) warnt: Der frei finanzierte Wohnungsbau wird für immer mehr Menschen unerschwinglich. Für Unternehmen wird die Rekrutierung von Fachkräften zunehmend zum Problem.

Warum wirkt die Mietpreisbremse nicht?

Im Deutschlandvergleich ist München unangefochten Spitzenreiter. Politische Instrumente wie die bis 2029 verlängerte Mietpreisbremse zeigen nur begrenzte Wirkung. Sie erlaubt bei Neuvermietungen weiterhin einen Aufschlag von zehn Prozent auf die ortsübliche Vergleichsmiete – in einem ohnehin teuren Markt.

Kritik gibt es am offiziellen Mietspiegel. Er weist für 2025 eine durchschnittliche Nettomiete von 15,38 Euro aus, bildet aber vor allem langjährige, günstige Verträge ab. Die Realität für Neuverträge sieht deutlich teurer aus.

Wann kommt die Entspannung?

Experten sehen vorerst keine Trendwende. Solange der Wohnungsneubau nicht massiv anzieht, werden die Mieten auf hohem Niveau bleiben oder weiter steigen. Die Hoffnung liegt auf staatlichen und städtischen Initiativen für mehr bezahlbaren Wohnraum. Doch solche Großprojekte brauchen Zeit.

Für Mieter bedeutet das: Die angespannte Suche mit vielen Kompromissen bleibt. Eine echte Entspannung ist erst in Sicht, wenn das Angebot nachhaltig erhöht wird. Bis dahin bleibt Wohnen in München ein teures Privileg.

PS: Sie möchten Mieterhöhungen oder Neuvermietungen rechtssicher begründen? Der kostenlose Mietspiegel-Report 2025 fasst die wichtigsten Vergleichswerte für deutsche Städte zusammen und enthält Musterformulierungen, mit denen Vermieter ihre Anfragen gut begründen können. Ideal, um teure Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden. Jetzt kostenlosen Mietspiegel-Report anfordern