München bleibt Deutschlands teuerste Mietmetropole

München verteidigt seinen Spitzenplatz als teuerste deutsche Großstadt. Aktuelle Marktdaten zeigen: Die Durchschnittsmiete kletterte auf 22,63 Euro pro Quadratmeter. Damit liegt die Isar-Metropole deutlich vor Frankfurt und Berlin. Getrieben wird die Preisspirale von einem dramatischen Einbruch beim Neubau und ungebrochen hoher Nachfrage.

22 Euro – die neue Normalität

Für Wohnungssuchende zeichnen die jüngsten Auswertungen ein ernüchterndes Bild. Der Wert von 22,63 Euro pro Quadratmeter etabliert sich als neuer Standard. Besonders der Neubausektor treibt die Preise: Hier nähern sich die Angebote der Marke von 25,50 Euro. Selbst für Bestandswohnungen müssen Mieter im Schnitt 21,60 Euro kalt einplanen.

Die psychologische Grenze von 20 Euro ist im gesamten Stadtgebiet gefallen. Experten beobachten, dass diese Preise nicht mehr nur in Luxusvierteln wie Bogenhausen gelten, sondern zunehmend auch in einfacheren Lagen zur Normalität werden.

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Warum es keine Entspannung gibt

Die Gründe für die Rekordpreise sind strukturell. Der massive Rückgang im Wohnungsneubau wirkt als Haupttreiber. Die Fertigstellungszahlen brachen 2024 um rund 34 Prozent ein – ein Trend, der sich fortsetzte.

• Hohe Kosten: Gestiegene Baukosten und Zinsen brachten viele Projekte zum Stillstand.
• Wachsende Stadt: München überschritt kürzlich die 1,6-Millionen-Einwohner-Marke.
• Lock-in-Effekt: Mieter mit alten Verträgen wechseln nicht mehr, weil Neuvermietungen zu teuer sind. Das Angebot schrumpft weiter.

Die Fluktuation auf dem Mietmarkt ist auf einem historischen Tiefstand. Jede freiwerdende Wohnung wird sofort zu Spitzenpreisen neu vermarktet.

Kaufmarkt: Kein Ausweg in Sicht

Interessant ist die Entwicklung beim Eigentum. Nach einer Korrektur in den Vorjahren steigen die Kaufpreise für Wohnungen in allen deutschen Metropolen erstmals wieder. In München bedeutet das: Der Ausweg aus der Mietfalle bleibt versperrt.

Neubauwohnungen kosten durchschnittlich 11.000 Euro pro Quadratmeter. Bei Bauzinsen um die 4-Prozent-Marke ist Wohneigentum für Durchschnittsverdiener kaum realisierbar. Das hält die Nachfrage auf dem Mietmarkt künstlich hoch.

München spielt in einer eigenen Liga

Der nationale Vergleich zeigt die Sonderstellung der bayerischen Hauptstadt deutlich:

• Frankfurt am Main: Knapp unter 20 Euro pro Quadratmeter.
• Berlin: Rund 18 Euro, holt aber am schnellsten auf.
• Hamburg & Stuttgart: Bewegungen im Bereich von 17,50 Euro.

Damit bleibt München im Verhältnis zum lokalen Einkommen eine der teuersten Städte Europas.

Ausblick: Wann kommt die Entlastung?

Für 2026 geben Experten wenig Hoffnung auf eine Trendumkehr. Initiativen wie der „Bauturbo“ der Bundesregierung brauchen Jahre, bis sie Wirkung zeigen.

Kurzfristig rechnen Analysten mit einem weiteren Anstieg der Mieten im einstelligen Prozentbereich. Solange das Angebot nicht signifikant wächst, bleibt die 22,63-Euro-Marke wohl die Untergrenze. Wer kein überdurchschnittliches Einkommen hat, wird zunehmend ins Umland verdrängt – doch auch dort ziehen die Preise längst an.

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