Mixed-Use-Immobilien: Wien und Salzburg bauen übereinander

Wien verabschiedet sich von der Ära der „Schlafstädte”. In dieser Woche zeigt sich: Die Zukunft gehört Quartieren, die Wohnen, Arbeiten und Freizeit auf engem Raum vereinen. Besonders in Wien und Salzburg entstehen gerade Projekte, die nicht nur Gebäude hochziehen, sondern ganze Ökosysteme schaffen.

Getrieben von Flächenknappheit und dem Konzept der „15-Minuten-Stadt” dominieren Mixed-Use-Immobilien die Bauagenda. Das „Village im Dritten” in Wien und innovative Hybrid-Projekte in Salzburg markieren dabei entscheidende Meilensteine.

Das ambitionierteste Wiener Stadtentwicklungsprojekt erreicht seine finale Bauphase. Seit Juni wohnen bereits die ersten Menschen im Village im Dritten – jetzt läuft der Endspurt für die verbleibenden Baufelder.

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Die ARE entwickelt gemeinsam mit UBM und der Stadt Wien auf elf Hektar rund 2.000 Wohneinheiten. Das Herzstück: der zwei Hektar große Bert-Brecht-Park als grüne Lunge des Viertels.

„Mit dem Village im Dritten setzen wir ein starkes Zeichen für zukunftsweisende Stadtentwicklung: klimafreundlich, sozial durchmischt und voller Lebensqualität”, erklärt ARE-Geschäftsführer Gerald Beck.

Die Mischung macht’s: Freifinanzierte und geförderte Wohnungen treffen auf Bildungseinrichtungen, Gewerbeflächen und Büros. Die komplette Fertigstellung ist für 2027 geplant – doch schon heute verändert die soziale Durchmischung die Dynamik im 3. Bezirk spürbar.

Althan Quartier: 18.000 Tonnen CO₂ gespart

Über dem Franz-Josefs-Bahnhof zeigt das Althan Quartier, wie nachhaltige Bestandsentwicklung funktioniert. Im Mai eröffnete das Arcotel AQ mit 157 Zimmern als integraler Bestandteil des Komplexes „Francis”.

Die clevere Entscheidung: Das bestehende Parkhausgerüst wurde nicht abgerissen, sondern integriert. Bilanz laut Entwicklern: 18.000 Tonnen CO₂ eingespart.

„Unser Haus ist das Herzstück des neuen Stadtteils und fügt sich bewusst in die lokale Infrastruktur ein”, sagt Renate Wimmer, Eigentümerin der Arcotel-Gruppe.

In der Donaustadt positioniert sich derweil das Tech Gate Vienna verstärkt als Event-Location. Die „Sky Stage” auf Ebene 19 mit 540 m² und Terrasse verbindet die ansässige Tech-Community mit externen Veranstaltern – starre Bürogrenzen lösen sich auf.

Salzburg: Vertical Living in der Vogelweiderstraße

Berge und historische Bausubstanz zwingen Salzburg zur Kreativität. Die Antwort 2025: vertikale Verdichtung.

Das Projekt V33 in der Vogelweiderstraße kombiniert geförderten Wohnbau, Büros und Gewerbe mit einem NUMA-Hotel. Der digitale Hospitality-Betreiber verzichtet auf klassische Rezeptionen – ein Modell für effiziente Flächennutzung in teuren Lagen.

Die Vermietungsquote zur Fertigstellung: 95 Prozent. Der Markt bestätigt die hohe Nachfrage nach Hybrid-Modellen.

Bürmoos: Wohnen über dem Supermarkt

Mixed-Use funktioniert auch im Umland. In Bürmoos entsteht über einem vergrößerten EUROSPAR-Markt ein Obergeschoss mit 20 geförderten Mietwohnungen. Spatenstich war im April.

„SPAR betreibt Supermärkte immer öfter in gemischt genutzten Gebäuden gemeinsam mit Wohnungen, Büros oder öffentlichen Dienstleistern”, erklärt SPAR-Geschäftsführerin Patricia Sepetavc.

Der Supermarkt öffnet im Dezember, die Wohnungen sind ab Mai 2026 bezugsfertig. Das Projekt zeigt: Bodenversiegelung lässt sich durch Stapelung von Funktionen drastisch reduzieren.

Warum Mixed-Use mehr ist als ein Trend

Die Rechnung für Investoren ist simpel: Schwächelt der Büromarkt, stabilisieren Wohnmieteinnahmen den Cashflow – und umgekehrt. Gerade in Zeiten gestiegener Zinsen und Baukosten bietet diese Risikodiversifizierung echten Mehrwert.

Der ESG-Faktor spielt zusätzlich eine zentrale Rolle. Die CO₂-Bilanz von sanierten Bestandsbauten wie dem Althan Quartier oder die Vermeidung neuer Bodenversiegelung in Bürmoos sind harte Währung bei der Finanzierung.

Die strikte Trennung von Gewerbe- und Wohngebieten – Erbe der Raumplanung des 20. Jahrhunderts – wird obsolet.

Was 2026 bringt

Für das kommende Jahr erwarten Experten eine weitere Verschmelzung der Asset-Klassen. In Wien startet die soziale Infrastruktur im Village im Dritten ihren ersten vollen Betriebszyklus. Schulen und Kindergärten werden zeigen, ob das Konzept im Alltag funktioniert.

In Salzburg dürfte das Modell Bürmoos als Blaupause für weitere Gemeinden im Flachgau dienen, die unter Siedlungsdruck stehen.

Die Botschaft ist klar: Die Stadt der Zukunft baut nicht mehr nebeneinander, sondern übereinander und miteinander.

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