Mietreform entlastet Mieter um 311 Millionen Euro

Seit Jahresbeginn gilt in Österreich ein neues Mietrechtspaket. Eine erste Analyse des ORF und der Mietervereinigung beziffert die finanzielle Entlastung für Mieterhaushalte auf rund 311 Millionen Euro für die Jahre 2025 und 2026. Vizekanzler und Wohnbauminister Andreas Babler spricht von einem “Gamechanger” für den Wohnungsmarkt.

Die umfassende Reform zielt darauf ab, die Teuerungsspirale bei den Wohnkosten zu durchbrechen. Sie kombiniert eine neu gestaltete Mietpreisbremse mit längeren Mindestbefristungen für Mietverträge. Während Mieterverbände den Schritt begrüßen, warnen Eigentümervertreter vor negativen Folgen für den Wohnungsmarkt.

So bremst das neue 3-Prozent-Modell die Mieten

Der Kern der Reform ist die Ausweitung der Mietpreisbremse auf den bisher ungeregelten Markt, einschließlich vieler Neubauwohnungen. Die neue Regelung funktioniert nach einer festen Formel: Liegt die Inflation über drei Prozent, darf nur die Hälfte des darüber hinausgehenden Teils an die Mieter weitergegeben werden.

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Ein Beispiel macht es deutlich: Bei der aktuellen Inflation von 3,8 Prozent (Dezember 2025) würde eine ungedeckelte Erhöhung die Miete voll um diesen Wert steigen lassen. Nach der neuen Berechnung steigt sie nur um 3,4 Prozent. Die ersten drei Prozent Inflation werden voll angerechnet, die verbleibenden 0,8 Prozent werden halbiert.

Diese Deckelung soll vor allem bei hohen Inflationsschüben wirken. Bei sechs Prozent Inflation läge die maximale Mieterhöhung künftig bei 4,5 Prozent. Zusätzlich dürfen Mieten jetzt nur noch einmal jährlich – stets im April – angepasst werden.

Fünf Jahre Mindestmietdauer sorgt für mehr Sicherheit

Eine zweite zentrale Neuerung betrifft die Vertragslaufzeiten. Die bisherige Mindestbefristungsdauer von drei Jahren wurde auf fünf Jahre angehoben. Diese Regel gilt für alle Verträge, die seit dem 1. November 2025 abgeschlossen oder verlängert wurden.

Die Bundesregierung will damit die “Wohnungsunsicherheit” reduzieren. Mieter sollen seltener mit Umzügen und der Suche nach einer neuen Wohnung konfrontiert werden.

Ausnahmen gelten weiterhin für sogenannte kleine Vermieter. Private Anleger, die nur einzelne Wohnungen oder Häuser vermieten und nicht gewerblich auftreten, können unter bestimmten Bedingungen kürzere Laufzeiten vereinbaren. Kritiker sehen hier eine neue Komplexität für Mieter bei der Vertragsprüfung.

Die Analyse: Wo die Millionen-Entlastung herkommt

Die prognostizierte Gesamtentlastung von 311 Millionen Euro setzt sich aus zwei großen Blöcken zusammen:

• 103,7 Millionen Euro aus dem kompletten Mietpreis-Stopp im geregelten Bereich im Jahr 2025.
• 207,6 Millionen Euro aus der neuen Deckelung in allen Mietsegmenten im Jahr 2026.

Für den einzelnen Haushalt im Altbau summiert sich die Ersparnis laut Berechnungen auf durchschnittlich über 300 Euro pro Jahr. Dieses Geld bleibt in der Kaufkraft der Haushalte und könnte den Binnenkonsum stützen.

Auf der anderen Seite bedeuten die Regelungen Mindereinnahmen für Vermieter und die Immobilienwirtschaft. An den Kapitalmärkten hat dies bereits zu Neubewertungen von Immobilienportfolios geführt.

Ein Paradigmenwechsel mit gespaltener Reaktion

Die Reform markiert einen der stärksten staatlichen Eingriffe in den österreichischen Wohnungsmarkt seit Jahrzehnten. Besonders die Einbeziehung des bisher freien Marktes ist neu. Österreich folgt damit einem europäischen Trend, Wohnkosten von der allgemeinen Inflation zu entkoppeln.

Die Reaktionen fallen gespalten aus:
* Mieterschutzverbände begrüßen den Schritt als überfällig.
* Immobilienverbände warnen vor einer Verknappung des Mietangebots. Sie befürchten, dass Vermieter vermehrt Wohnungen verkaufen statt sie zu vermieten.

Erste Daten von Immobilienportalen deuten tatsächlich auf einen leichten Anstieg von Verkaufsangeboten bei ehemaligen Mietobjekten hin.

Nächster Schritt: Die angekündigte Sanierungsoffensive

Die wohnpolitische Agenda der Regierung ist mit der Mietpreisbremse nicht abgeschlossen. Für das erste Halbjahr 2026 kündigt die Koalition ein umfassendes Sanierungspaket an.

Ziel ist es, die thermische Sanierung des Altbaubestands massiv zu fördern. Analysten erwarten, dass das Paket auch Anreize für Vermieter enthalten wird, um Einnahmenverluste teilweise zu kompensieren. Gleichzeitig soll so die Baukonjunktur gestützt werden.

Die kommenden Monate werden zeigen, ob die Reform ihre Ziele erreicht. Eine entscheidende Frage bleibt: Werden höhere Anfangs- oder Neuvertragsmieten die Entlastungswirkung für Mieter langfristig wieder aushöhlen?

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