Mietrechtsreform sorgt für Verunsicherung am Immobilienmarkt

Seit Jahresbeginn gilt das neue 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz. Drei Wochen nach dem Start berichten Vermieter und Verwalter von erheblichen Problemen. Die größte Mietrechtsreform der letzten Jahre zeigt erste Risse in der Praxis.

Komplexer „Mietpreis-Deckel“ überfordert Vermieter

Das Herzstück der Reform ist das neue Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG). Es ersetzt alte Indexklauseln durch einen gesetzlichen Standard. Die Berechnung ist jedoch deutlich komplizierter.

Der neue Mechanismus sieht einen Inflationsdeckel vor. Liegt die Inflation über drei Prozent, darf nur die Hälfte des darüber liegenden Teils an Mieter weitergegeben werden. Bei fünf Prozent Inflation sind also nur vier Prozent Mieterhöhung erlaubt.

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Große Hausverwaltungen haben ihre Software bereits angepasst. Viele private Vermieter sind mit der Regelung jedoch überfordert. Juristen stellen klar: Das Gesetz gilt auch für bestehende Verträge. Das bedeutet rückwirkende Eingriffe in alte Kalkulationen.

Fünf-Jahres-Bindung bremst Angebot

Noch direkter wirkt sich die verlängerte Mindestbefristung aus. Sie wurde von drei auf fünf Jahre angehoben. Das hat Konsequenzen.

Eigentümer, die Wohnungen nur für einen überschaubaren Zeitraum vermieten wollten, ziehen ihre Objekte nun vom Markt zurück. Das Angebot an Mietwohnungen schrumpft spürbar.

Vermieter gehen bei der Mieterauswahl zudem viel selektiver vor. Die Bindung für mindestens fünf Jahre macht sie vorsichtiger. In den letzten Dezembertagen wurden noch hastig Verträge unterzeichnet, um der neuen Regel zu entgehen.

Bürokratie-Welle rollt auf Verwalter zu

Ein weiterer Kritikpunkt ist der feste Stichtag. Mieterhöhungen sind jetzt nur noch zum 1. April möglich. Das bündelt die administrative Arbeit auf einen Schlag.

Verwalterverbände warnen vor einem bürokratischen Flaschenhals im Frühjahr. Zudem müssen Mieter nun detailliert über die Berechnung informiert werden. Eine simple Zahl reicht nicht mehr aus.

Für neue Verträge gilt eine Wartefrist: Die erste Erhöhung darf erst im April des Folgejahres erfolgen. Mieter genießen so über ein Jahr Preisstabilität. Vermieter müssen die Inflation in dieser Zeit ohne Ausgleich tragen.

Wer profitiert, wer verliert?

Mieterschutzorganisationen begrüßen die Reform als überfälligen Schritt. Der Deckel soll verhindern, dass Inflationsspitzen voll auf die Wohnkosten durchschlagen.

Investoren sind ernüchtert. Langsamer steigende Mieteinnahmen bei hoher Inflation drücken die reale Rendite. Analysten erwarten eine Verschiebung der Investments – weg von Mietwohnungen im Altbestand.

Ein Nebeneffekt: Eigentumswohnungen zur Selbstnutzung könnten attraktiver werden. Wenn Vermieten weniger rentabel ist, landen vielleicht mehr Objekte zum Verkauf. Das könnte die Preise für Kaufimmobilien dämpfen.

Erste Gerichtsverfahren zeichnen sich ab

Trotz detaillierter Regelungen bleibt Rechtsunsicherheit. Juristen erwarten Klagen, vor allem zu Übergangsbestimmungen und Altverträgen.

Streit gibt es um die Definition „unwirksamer Klauseln“. Auch die Behandlung von Rückforderungsansprüchen ist unklar. Die ersten Urteile werden mit Spannung erwartet.

Die eigentliche Bewährungsprobe kommt am 1. April. Dann werden hunderttausende Mieten erstmals nach der neuen Formel angepasst. Bis dahin bleibt den Verwaltern wenig Zeit, ihre Hausaufgaben zu machen.

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