Mietrechtsreform: Nationalrat deckelt Erhöhungen ab 2026

Der Bautenausschuss hat heute das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz beschlossen. Millionen Mietern stehen damit ab dem kommenden Jahr spürbare Entlastungen bevor – doch die Reform spaltet die Branche.

Die Regierungsfraktionen von ÖVP und Grünen verteidigten das Paket als notwendigen Eingriff gegen die Teuerung. Die Opposition kritisiert je nach Lager mangelnde Treffsicherheit oder zu starke Markteingriffe. Die finale Abstimmung im Nationalratsplenum gilt als Formsache.

Das Herzstück der Reform ist eine strikte Obergrenze für Mieterhöhungen. Nach Jahren teils massiver Sprünge bei Kategoriemieten und Richtwerten greift der Gesetzgeber nun ein.

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Das Stufenmodell im Detail:

• 2026: Valorisierung maximal 1 Prozent
• 2027: Erhöhung maximal 2 Prozent
• Ab 2028: Dauerhafter Dämpfungsmechanismus – steigt die Inflation über 3%, darf nur die Hälfte des Überschusses weitergegeben werden

Die Regelung betrifft primär den geregelten Mietmarkt, soll aber auch dämpfende Effekte auf den freien Markt haben. Ziel: Die Inflationsbekämpfung im Wohnsektor direkt wirksam machen.

Befristungen: Fünf statt drei Jahre werden Standard

Die Mindestbefristungsdauer für Mietverträge steigt von drei auf fünf Jahre. Damit sollen die Planungssicherheit für Mieter erhöht und die hohe Fluktuation gebremst werden.

Doch es gibt Ausnahmen:

• Kleinvermieter mit maximal fünf Wohneinheiten dürfen weiterhin auf drei Jahre befristen
• Ein- und Zweifamilienhäuser bleiben von der Neuregelung ausgenommen

“Kurzfristige Mietverträge sind ein Preistreiber und eine Belastung für Familien”, hieß es aus Verhandlungskreisen. Die Wirtschaftsvertreter setzten die Ausnahmen durch, um private Vermietung nicht unattraktiv zu machen.

Klarheit bei Wertsicherungsklauseln

Nach diversen Gerichtsurteilen schafft das Gesetz nun Rechtssicherheit: Ein einfacher Verweis auf das gesetzliche Wertsicherungssystem reicht künftig in Verträgen aus.

Gleichzeitig wird die Rückforderbarkeit von Mietzahlungen bei unwirksamen Klauseln zeitlich begrenzt. Dies schützt Vermieter vor existenzbedrohenden Forderungen, sofern sie nicht missbräuchlich handelten.

Branche reagiert gespalten

Mieterschutzvereinigungen begrüßen die Bremse, kritisieren aber die Ausnahmen als “Schlupflöcher”. Die Immobilienwirtschaft warnt vor Investitionsrückgängen.

Ihr Argument: Gedeckelte Einnahmen bei gleichzeitig gestiegenen Bau- und Sanierungskosten könnten weniger Wohnungen und aufgeschobene Sanierungen bedeuten. Die Regierung verweist auf Förderungen im Sanierungsbereich als Ausgleich.

Politisch ist das Paket ein Balanceakt zwischen sozialer Entlastung (Grüne) und Eigentümerschutz (ÖVP).

Inkrafttreten: Vermieter könnten jetzt noch reagieren

Das Gesetz tritt planmäßig Anfang 2026 in Kraft. Die erste Dämpfungsstufe greift rechtzeitig zur nächsten großen Anpassungsrunde am 1. April 2026.

Marktbeobachter erwarten, dass Vermieter in den verbleibenden Wochen noch Verträge nach altem Recht abschließen – insbesondere mit 3-Jahres-Befristung. Mietern wird geraten, bei Neuabschlüssen genau auf Vertragsdatum und Laufzeitklauseln zu achten.

Für die Immobilienbranche bedeutet 2026 nicht nur eine Anpassung an neue Zinsrealitäten, sondern auch an ein deutlich strafferes regulatorisches Korsett.

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