Mietrechtsreform: Fünf-Jahres-Mindestfrist für Vermieter startet

Die Mietrechtsreform 2026 bringt eine drastische Verschärfung für gewerbliche Vermieter. Seit Jahresbeginn müssen diese befristete Wohnungsmietverträge mindestens für fünf Jahre abschließen – statt bisher drei. Parallel treten in Deutschland neue Formvorschriften für Gewerbemieten in Kraft.

Die wohl einschneidendste Änderung steckt im 5. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz (5. MILG). Es hebt die Mindestbefristung für gewerbliche Vermieter, also Immobilienfonds oder professionelle Hausverwaltungen, auf fünf Jahre an. Die bisherige Dreijahrespraxis ist damit Geschichte.

• Gewerbliche Vermieter müssen nun zwingend fünf Jahre befristen.
• Private Kleinvermieter bleiben von der Verschärfung ausgenommen. Für sie gilt weiterhin die Dreijahresfrist.

Der Gesetzgeber will Mietern mehr Planungssicherheit geben. Kritiker befürchten jedoch, dass das Angebot an befristeten Wohnungen schrumpfen könnte, da Vermieter länger gebunden sind.

Mietpreisbremse: Inflationsdeckelung greift

Neben der Laufzeit greift der Staat auch in die Preispolitik ein. Um die Folgen der Inflation abzufedern, gilt für 2026 eine strikte Obergrenze für Mieterhöhungen im regulierten Bereich.

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• 2026: Mieterhöhungen sind auf maximal 1,0 Prozent gedeckelt.
• 2027: Die Grenze steigt auf 2,0 Prozent.
• Ab 2028: Ein neues System tritt in Kraft, das die Weitergabe der Inflation ab einem Schwellenwert von 3 Prozent begrenzt.

Für Vermieter bedeutet dies eine neue Kalkulationsherausforderung. Können sie steigende Betriebskosten noch refinanzieren, wenn die Mieteinnahmen kaum wachsen dürfen?

Mehr Rechtssicherheit: Rückforderungsfrist radikal verkürzt

Ein weiterer großer Brocken der Reform betrifft die Rückforderungsfristen. Bisher konnten Mieter aufgrund unwirksamer Vertragsklauseln bis zu 30 Jahre rückwirkend zu viel gezahlte Miete zurückfordern.

Diese Frist wurde nun auf fünf Jahre gekappt. Für Immobilienunternehmen ist das eine massive Erleichterung. Sie müssen keine hohen Rückstellungen für jahrzehntealte potenzielle Forderungen mehr bilden.

Deutschland: Digitale Revolution für Gewerbemieten

Während Österreich die Laufzeiten verlängert, setzt Deutschland auf Digitalisierung. Seit dem 1. Januar 2026 gilt für Gewerbemietverträge die Textform statt der strengen Schriftform.

• Verträge und Nachträge sind nun rechtswirksam per E-Mail oder Messenger möglich.
• Die gefürchtete „Schriftformfalle“ ist damit weitgehend entschärft. Formfehler führen nicht mehr automatisch zur Unwirksamkeit langer Verträge.

Für Gewerbevermieter bedeutet das weniger Bürokratie, schnellere Transaktionen und deutlich mehr Rechtssicherheit bei Vertragsänderungen.

Geteilte Reaktionen am Markt

Die Reform spaltet die Lager. Mieterverbände feiern die längere Mindestmietdauer als Schutz vor kurzfristigen Kündigungen. Immobilienverbände zeigen sich besorgt.

Analysten erwarten, dass gewerbliche Vermieter das höhere Risiko der langen Bindung kompensieren werden. Die Folge? Anfangsmieten bei Neuverträgen könnten in den kommenden Monaten spürbar anziehen.

Die nächsten Wochen werden zeigen, wie scharf die Trennung zwischen „gewerblich“ und „privat“ in der Praxis ist. Erste Musterprozesse zur Abgrenzung werden erwartet. Für alle Beteiligten im Immobilienmarkt gilt jetzt: Verträge prüfen und Strategien an die neuen Spielregeln anpassen.

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