Mietrechtspaket 2026: ÖHGB warnt vor Investitionsstopp

Das neue Mietrechtspaket der Bundesregierung spaltet Österreich. Ab Januar 2026 greift eine harte Deckelung der Mietanpassungen. Während Mieterverbände die Pläne als notwendigen Schutz feiern, schlägt der Österreichische Haus- und Grundbesitzerbund (ÖHGB) Alarm: Die Regulierung drohe, dringende Sanierungen und den Wohnungsneubau auszubremsen.

Das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (5. MILG) stellt die Mietanpassung in ein enges Korsett:
* Für 2026 gilt eine Obergrenze von maximal 1 Prozent.
* 2027 sind maximal 2 Prozent erlaubt.
* Ab 2028 greift ein flexiblerer, aber ebenfalls gedeckelter Mechanismus.

Besonders brisant: Die Regelung betrifft nicht nur den traditionellen Richtwertsektor, sondern zielt auch auf Teile des freien Mietmarktes ab. Für Vermieter bedeutet das eine massive Einschränkung. Sie können ihre Einnahmen kaum an die real steigenden Kosten für Instandhaltung und Betrieb anpassen. Experten sehen hier eine gefährliche Finanzierungslücke für den Werterhalt von Immobilien.

ÖHGB-Präsident spricht von „Planwirtschaft“

Die Reaktion der Eigentümervertretung fällt vernichtend aus. Der ÖHGB kritisiert die Maßnahmen als ideologisch motiviert und realitätsfern. Präsident Martin Prunbauer wirft der Politik vor, mit zweierlei Maß zu messen: Während öffentliche Gebühren teils kräftig steigen dürfen, werde privaten Vermietern eine De-facto-Nullrunde verordnet.

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Die Kernbefürchtung: Unsichere Renditen und schwindende Rechtssicherheit schrecken Investoren ab. Das Kapital für Neubau und Sanierung fließe in andere Anlageklassen oder ins Ausland. „Die Warnung vor einem Investitionsstopp ist keine Rhetorik“, betont der Verband und verweist auf bereits gestoppte Projekte.

Politische Fronten bleiben verhärtet

Die politischen Lager stehen sich unversöhnlich gegenüber. Vizekanzler und Wohnminister Andreas Babler (SPÖ) sieht in der Reform einen historischen Sieg für Mieterrechte. Wohnen sei ein Grundrecht und müsse in der Teuerungskrise geschützt werden.

Kritiker, darunter die Opposition, halten dagegen. Sie sehen in der starren Regelung eine Überreaktion auf die Ausnahmejahre 2022/23. Zudem werde nicht zwischen großen Immobilienfonds und privaten Kleinvermietern unterschieden, die oft auf die Mieteinnahmen als Altersvorsorge angewiesen sind.

Droht eine „Klimaschutzbremse“?

Die wirtschaftlichen Folgen könnten weitreichend sein. Marktbeobachter warnen vor einem gespaltenen Markt: Ein hochregulierter Bestand, in den nicht mehr investiert wird, und ein zum Erliegen kommender Neubausektor.

Besonders kritisch ist die Lage für die thermische Sanierung. Die Klimaziele erfordern Milliardeninvestitionen. Wenn Vermietern aber die Einnahmen gedeckelt werden, fehlen genau die Mittel für Dämmung und Heizungstausch. Der ÖHGB spricht von einer indirekten „Klimaschutzbremse“.

Zudem droht eine Verknappung des Mietwohnungs-Angebots. Unattraktive Renditen könnten Eigentümer dazu bewegen, Wohnungen leer stehen zu lassen oder zu verkaufen – was den Druck auf den ohnehin angespannten Eigentumsmarkt weiter erhöht.

Ein heißer Rechtsstreit steht bevor

Mit dem Inkrafttreten des Gesetzes in wenigen Tagen beginnt die praktische Bewährungsprobe. Rechtsexperten rechnen mit einer Welle von Klagen, die die Verfassungsmäßigkeit der Eingriffe prüfen lassen. Im Fokus stehen dabei die Eingriffe in bestehende Verträge und die Ungleichbehandlung verschiedener Vermietergruppen.

Mieter können kurzfristig aufatmen. Die langfristige Rechnung könnte jedoch teuer werden: in Form von weniger Wohnungen, schlechterem Gebäudezustand und stagnierendem Neubau. Ob die Regierung mit Förderpaketen gegensteuern wird, um den prophezeiten Investitionsstopp abzuwenden, ist die große offene Frage. Fest steht: Das Thema Wohnen wird Österreich auch 2026 in Atem halten.

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