Mietrecht: Rückzahlungsansprüche für 2022 verjähren heute

Für tausende Mieter schließt sich heute ein entscheidendes Zeitfenster. Ansprüche auf Rückzahlung zu viel gezahlter Mieten aus dem Jahr 2022 drohen um Mitternacht unwiderruflich zu verjähren. Experten warnen trotz jüngster Gerichtsurteile davor, sich auf lange Fristen zu verlassen.

Juristisches Tauziehen sorgt für Unsicherheit

Das Mietrecht erlebte 2025 ein juristisches Erdbeben. Der Verfassungsgerichtshof (VfGH) und der Oberste Gerichtshof (OGH) lagen im Clinch. Es ging um die Wirksamkeit alter Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen.

Der OGH entschied im Juli, dass eine bestimmte Konsumentenschutzbestimmung auf Mietverträge nicht anzuwenden sei. Dieses “Aufatmen” könnte jedoch trügerisch sein. Viele Klauseln bleiben aus anderen Gründen angreifbar, etwa wegen Intransparenz. Ist eine Klausel unwirksam, gilt die Mieterhöhung als nie erfolgt – der Mieter hat Anspruch auf Rückzahlung.

Viele Mieterhöhungen scheitern an Formfehlern und unklaren Klauseln – Vermieter riskieren Rückforderungen und hohe Nachzahlungen. Der kostenlose Report “Die perfekte Mieterhöhung” erklärt in 5 Minuten, welche Formulierungen, Fristen und Begründungen rechtssicher sind und enthält eine sofort nutzbare Muster-Vorlage. So vermeiden Sie fehlerhafte Mieterhöhungen und mögliche Rückzahlungsansprüche. Gratis-Report ‘Die perfekte Mieterhöhung’ herunterladen

Die dreijährige Frist schnappt zu

Genau hier wird es heute brenzlig. Ansprüche auf Mietzinsüberzahlungen verjähren grundsätzlich nach drei Jahren. Die Frist endet heute, am 31. Dezember 2025, für alle Zahlungen aus dem Jahr 2022.

Zwar diskutieren Gerichte über eine mögliche 30-jährige Verjährung bei nichtigen Klauseln. Branchenkenner raten aber eindringlich davon ab, darauf zu spekulieren. Setzt sich die dreijährige Frist durch, sind alle Ansprüche aus 2022 ab morgen wertlos.

Letzte Rettung vor Mitternacht

Betroffene Mieter müssen jetzt handeln. Ein einfacher Hinweis an die Hausverwaltung reicht nicht aus, um die Verjährung zu stoppen. Nur zwei Wege helfen noch:

• Gerichtliche Geltendmachung: Das Einbringen einer Klage oder eines Mahnbescheids beim Gericht.
• Schriftlicher Verzicht: Eine schriftliche Bestätigung des Vermieters, auf die Verjährungseinrede zu verzichten.

Da Verwaltungen am Silvestertag oft nicht erreichbar sind, bleibt für viele nur der Weg über den anwaltlichen Notdienst oder den elektronischen Rechtsverkehr.

Politik plant Klarstellung

Die unsichere Lage setzt die Immobilienbranche unter Druck. Vermieter mussten bereits Millionenzurückstellungen bilden. Die Politik hat reagiert: Das Regierungsprogramm sieht eine gesetzliche “Klarstellung” vor.

Geplant ist eine absolute Verjährungsfrist von fünf Jahren für solche Rückforderungen. Kritiker sprechen von einer “Amnestie für Vermieter”. Befürworter betonen die nötige Rechtssicherheit für Wohnbau-Investitionen. Da das Gesetz aber noch nicht in Kraft ist, gilt für heute die unsichere Ausgangslage.

Was kommt nach dem Jahreswechsel?

Mit dem heutigen Stichtag ist das Thema nicht vom Tisch. Der Fokus verlagert sich auf die Zahlungen aus 2023, deren Frist Ende 2026 endet. Für 2026 wird erwartet, dass der OGH weitere Detailfragen klärt.

Für Mieter bedeutet das: Wer die heutige Frist verpasst, verliert voraussichtlich nur die Ansprüche aus 2022. Die Ansprüche für 2023 und folgende Jahre bleiben bestehen. Juristen raten, bestehende Verträge zeitnah prüfen zu lassen – die Gerichte legen immer strengere Maßstäbe an die Verständlichkeit von Mieterhöhungsklauseln an.

PS: Haben Sie bestehende Erhöhungen und Klauseln schon geprüft? Die gleiche Gratis-Anleitung bietet zusätzlich geprüfte Musterformulierungen und eine Schritt-für-Schritt-Anleitung, mit der Sie Mieterhöhungen formgerecht durchsetzen oder riskante Klauseln identifizieren, bevor teure Rückforderungen drohen. Laden Sie die Muster-Vorlage jetzt herunter und sichern Sie sich rechtliche Formulierungshilfe für künftige Anpassungen. Muster-Vorlage & Checkliste kostenlos anfordern