Mietrecht: OGH-Schock und neues Gesetz bringen Klarheit

Das österreichische Mietrecht erhält pünktig zum Jahreswechsel endlich Rechtssicherheit. Nach einem turbulenten Jahr mit einem richtungsweisenden Urteil des Obersten Gerichtshofs (OGH) tritt in weniger als 48 Stunden das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (5. MILG) in Kraft. Es verankert die jüngste OGH-Rechtsprechung gesetzlich und beendet Monate der Unsicherheit für Mieter und Vermieter.

Ein juristisches Erdbeben mit Folgen

Auslöser der Krise war eine OGH-Entscheidung im Juli 2025. Das Höchstgericht erklärte intransparente Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen für unwirksam. Diese Klarstellung warf plötzlich fundamentale Fragen auf: Sind auch die Abrechnungen gestiegener Betriebskosten noch gültig? Experten warnten vor einem “rechtlichen Vakuum” und einer drohenden Klagewelle.

Die Sorge war berechtigt. Wenn die Grundlage für die Mieterhöhung wegfiel, konnten Mieter auch Betriebskostennachzahlungen mit dem Argument der Intransparenz verweigern. Der OGH legte damit die strengen Maßstäbe fort, die er bereits Ende 2024 für die detaillierte Aufschlüsselung von Bewirtschaftungskosten vorgegeben hatte.

Das 5. MILG als gesetzlicher Stabilisator

Auf diesen richterlichen Weckruf hat der Gesetzgeber nun reagiert. Das am 11. Dezember beschlossene 5. MILG tritt am 1. Jänner 2026 in Kraft und schafft klare Spielregeln. Es fungiert als direkter Stabilisator und bringt drei zentrale Neuerungen:

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• Schutz vor Massenrückforderungen: Das Gesetz verhindert pauschale Rückforderungen für vergangene Jahre. Dies schützt Vermieter vor dem befürchteten finanziellen Ruin durch jahrzehntealte Ansprüche – sofern keine missbräuchlichen Klauseln verwendet wurden.
• Feste Obergrenzen ab 2026: Für das kommende Jahr gelten fixe Deckelungen für Mieterhöhungen. Das entkoppelt die Mietkosten teilweise von der volatilen Inflation und schafft Planbarkeit.
• Strenges Transparenzgebot: Pauschale Verweise auf “sonstige Betriebskosten” sind Geschichte. Das Gesetz übernimmt die hohen OGH-Anforderungen. Vermieter müssen Betriebskosten nun granular und für Laien nachvollziehbar aufschlüsseln.

Mehr Aufwand für Hausverwaltungen

Die neue Rechtssicherheit hat ihren Preis: Der administrative Aufwand steigt deutlich. Hausverwaltungen stehen vor einer intensiven Umstellungsphase. Softwareanbieter haben in den letzten Wochen unter Hochdruck gearbeitet, um die neuen Berechnungsgrundlagen in Abrechnungssysteme zu integrieren.

Jede künftige Abrechnung muss den strengen Kriterien des Konsumentenschutzgesetzes standhalten. Positionen wie “Verwaltungshonorar” oder “Liftbetriebskosten” müssen so detailliert dargestellt werden, dass sie zweifelsfrei nachvollziehbar sind.

Experten atmen auf – Markt beruhigt sich

In der Fachwelt überwiegt Erleichterung. Interessenvertretungen der Immobilienwirtschaft, die im Herbst noch vor einem “Zusammenbruch des Mietmarktes” warnten, werten die Kombination aus OGH-Urteil und 5. MILG nun als “tragfähigen Kompromiss”.

Rechtsexperten sehen den OGH-Schock rückblickend als notwendige Marktbereinigung. Die Zeiten unklarer Vertragsformulierungen als Graubereich sind vorbei. Mieterschützer begrüßen, dass die Unsicherheit nicht mehr auf dem Rücken der Mieter ausgetragen wird, sondern klare gesetzliche Grenzen gelten.

Das gilt ab dem 1. Jänner 2026

Mit dem Jahreswechsel treten die neuen Regeln in Kraft. Für bestehende und neue Mietverhältnisse bedeutet das konkret:

• Mieterhöhungen erfolgen nur noch nach dem neuen Modus des 5. MILG, der oft eine Obergrenze von 5% vorsieht.
• Die Betriebskostenabrechnung für 2025, die bis 30. Juni 2026 erfolgen muss, unterliegt bereits der vollen Transparenzprüfung nach OGH-Maßstab.
• Neuverträge ab 2026 müssen zwingend die vom OGH definierten, transparenten Textbausteine enthalten. Andernfalls riskieren sie, als nichtig eingestuft zu werden.

Das turbulente Jahr im Mietrecht endet damit mit einer klaren Linie. Der OGH-Schock im Sommer war die Zäsur, das 5. MILG ist die Antwort. Für das Geschäftsjahr 2026 herrscht nun die nötige Planungssicherheit.

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