Mietrecht: OGH rettet Indexklauseln, neues Gesetz dämpft Erhöhungen

Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen bleiben gültig. Das hat der Oberste Gerichtshof (OGH) in einer Grundsatzentscheidung im vergangenen Sommer klargestellt. Seit Jahresbeginn greift jedoch ein neues Gesetz, das die Höhe der Mieterhöhungen streng deckelt. Für Vermieter und Mieter beginnt damit eine Phase der Rechtssicherheit – mit neuen Regeln.

Die Kombination aus OGH-Urteil und dem seit 1. Januar geltenden Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) beendet ein jahrelanges juristisches Tauziehen. Branchenbeobachter sprechen von einer Rückkehr der Planungssicherheit. Die Sorge, zehntausende Verträge könnten ihre Anpassungsbasis verlieren, ist vom Tisch. Gleichzeitig dämpft der Gesetzgeber die finanzielle Wucht der Inflation für Mieter spürbar.

So funktioniert der neue Mieterhöhungs-Deckel

Das MieWeG regelt nicht ob, sondern wie hoch angepasst werden darf. Die wichtigste Neuerung betrifft den Zeitpunkt und eine Obergrenze. Anpassungen sind künftig nur noch einmal jährlich – und zwar ausschließlich am 1. April – möglich. Dies gilt auch für Verträge, die ursprünglich andere Regelungen enthalten.

Die Berechnung folgt einer neuen, mieterfreundlichen Formel:
* Liegt die maßgebliche Inflation unter 3 Prozent, kann sie voll an die Mieter weitergegeben werden.
* Übersteigt sie 3 Prozent, wird der darüber hinausgehende Teil nur zur Hälfte berücksichtigt.

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Ein Beispiel: Bei einer Inflation von 5 Prozent ergibt sich die Mieterhöhung aus 3 Prozent plus der Hälfte der verbleibenden 2 Prozent. Die Miete steigt also um 4 Prozent, nicht um 5.

OGH-Entscheidung verhindert Rückforderungs-Tsunami

Die aktuelle Stabilität basiert auf einer wegweisenden OGH-Entscheidung vom Juli 2025. Das Gericht stellte klar, dass eine Bestimmung des Konsumentenschutzgesetzes nicht auf langfristige Mietverträge anzuwenden ist. Diese Regelung verbietet Preiserhöhungen innerhalb der ersten zwei Monate nach Vertragsabschluss.

Mietervereinigungen hatten argumentiert, das Fehlen einer expliziten “Zweimonatssperre” im Vertragstext mache die gesamte Wertsicherungsklausel nichtig. Wäre der OGH dieser Argumentation gefolgt, hätten Vermieter über Jahre hinweg keine Anpassungen vornehmen dürfen. Die Bestätigung der Gültigkeit hat diesen “Worst Case” abgewendet und den Weg für das neue Deckelungsmodell geebnet.

Erster Praxistest steht am 1. April an

Der Blick richtet sich nun auf das Frühjahr. Der 1. April 2026 wird der erste Stichtag sein, an dem das neue System in der Praxis gilt. Hausverwaltungen arbeiten derzeit daran, ihre Software auf die komplexere Berechnungslogik umzustellen.

Zudem schafft das Gesetz bilanzielle Klarheit für Vermieter: Rückforderungsansprüche von Mietern unterliegen nun einer verkürzten Verjährungsfrist von fünf Jahren – es sei denn, Ansprüche wurden bereits vor dem 1. Januar 2026 gerichtlich geltend gemacht.

Für den österreichischen Wohnungsmarkt bedeutet die Entwicklung einen pragmatischen Kompromiss. Die Immobilienwirtschaft erhält Planungssicherheit für Investitionen. Mieter sind vor sprunghaften, mehrfachen Erhöhungen geschützt. Die große Rechtsunsicherheit ist gewichen.

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