Mietrecht: Fünf-Jahres-Frist lähmt Österreichs Wohnungsmarkt

Seit Jahresbeginn gilt für gewerbliche Vermieter eine Mindestbefristung von fünf Jahren. Die ersten beiden Wochen unter dem neuen Gesetz zeigen bereits massive Auswirkungen: Viele Vermieter halten sich mit Neuvermietungen zurück, aus Angst, in die „Unternehmer-Falle“ zu tappen. Was als Schutz für Mieter gedacht war, könnte das Angebot nun verknappen.

Wer muss fünf Jahre vermieten?

Das neue „Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz“ (5. MILG) teilt den Vermietermarkt klar auf. Private Kleinvermieter können weiterhin Dreijahresverträge anbieten. Für unternehmerisch tätige Vermieter ist dagegen eine Mindestlaufzeit von fünf Jahren Pflicht. Ziel ist mehr Planungssicherheit für Mieter.

Die Regelung trifft Immobilienunternehmen, Bauträger und private Großvermieter. Kurzfristige Vermietungen zur Überbrückung von Marktphasen sind für diese Gruppe damit weitgehend passé. Ein Verstoß hat drastische Folgen: Wird ein Dreijahresvertrag geschlossen, wo fünf Jahre Pflicht sind, wird der Vertrag automatisch unbefristet.

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Die große Unsicherheit: Wer ist „Unternehmer“?

Die größte Hürde in diesen ersten Januartagen ist die unklare Definition. Das Gesetz verweist auf das Konsumentenschutzgesetz, doch die Abgrenzung im Immobilienalltag bleibt schwammig.

• Ab wann wird ein Privatvermieter zum Unternehmer?
• Entscheidet die Anzahl der Wohnungen oder eine „auf Dauer angelegte Organisation“?

Diese Grauzone lähmt aktuell das Geschäft. Berichte deuten darauf hin, dass sich einige Vermieter vorerst zurückziehen oder Wohnungen leer stehen lassen, bis Rechtssicherheit herrscht. Die Angst, versehentlich in die Fünf-Jahres-Pflicht zu geraten, blockiert Neuvermietungen.

Markt reagiert mit Risikoaufschlägen und Verkäufen

Makler beobachten eine spürbare Zurückhaltung. Die Reaktionen der betroffenen Vermieter fallen unterschiedlich aus:

• Höhere Mieten: Bei der nun zwangslängeren Bindung versuchen einige, das höhere Risiko durch höhere Einstiegsmieten zu kompensieren.
• Flucht in den Verkauf: Vor allem kleinere gewerbliche Anbieter ziehen den Verkauf ihrer Bestandswohnungen in Betracht, anstatt sich den neuen Regeln zu beugen.

Kritiker der Reform sehen sich bestätigt: Statt mehr Sicherheit könnte die Regelung das Angebot an Mietwohnungen verknappen und die Marktflexibilität ersticken.

Teil eines größeren Pakets

Die Befristungsregel ist nur ein Teil des umfassenden Mietenpakets 2026. Das 5. MILG deckelt auch Mieterhöhungen im regulierten Altbaumarkt. Die Kombination aus gedeckelten Erträgen und längerer Mindestbindung setzt die Renditeerwartungen institutioneller Investoren stark unter Druck.

Im internationalen Vergleich rückt Österreich mit der Fünf-Jahres-Regel in die Nähe von Ländern wie Frankreich oder Spanien, wo der Mieterschutz traditionell hoch gewichtet wird.

Was kommt jetzt? Ein Jahr der Gerichtsverfahren

Für 2026 zeichnet sich ein Jahr der Rechtsunsicherheit und Musterprozesse ab. Branchenverbände wollen die Definition der Unternehmereigenschaft gerichtlich klären lassen. Bis zu ersten höchstgerichtlichen Entscheidungen wird die Verunsicherung am Markt anhalten.

Mieter, die jetzt einen Vertrag bei einem gewerblichen Anbieter unterschreiben, profitieren von der Kündigungssicherheit für fünf Jahre. Die entscheidende Frage bleibt jedoch: Finden sie überhaupt noch so einfach eine neue Wohnung wie vor der Reform?

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