Mietrecht: Fünf-Jahres-Frist für gewerbliche Vermieter startet

Seit Jahresbeginn müssen gewerbliche Vermieter Mietverträge mindestens fünf Jahre lang befristen. Die neue Regelung ersetzt die bisherige Drei-Jahres-Frist und trifft professionelle Anbieter wie Immobilienfonds und große Wohnungsgesellschaften. Sie ist Teil des umfassenden „Mietenpakets 2026“ und soll Mietern mehr Planungssicherheit geben.

Die Änderung stellt einen tiefen Einschnitt für die Branche dar. Bisher konnten gewerbliche Vermieter Verträge nach drei Jahren neu verhandeln – oft mit Mieterhöhungen. Diese Praxis der „Kettenmietverträge“ will der Gesetzgeber nun eindämmen. Für alle ab dem 1. Januar 2026 geschlossenen Verträge gilt: Eine kürzere Befristung als fünf Jahre ist unwirksam und führt automatisch zu einem unbefristeten Mietverhältnis.

Private Vermieter bleiben von der Neuregelung unberührt. Für sie gilt weiterhin die Mindestbefristung von drei Jahren. Diese Ungleichbehandlung zielt darauf ab, den Markt für gewerbliche Anbieter zu entschleunigen.

Viele Vermieter scheitern 2025 an der Begründung von Mieterhöhungen – besonders unter neuen Deckelungen und längeren Befristungen. Der kostenlose Mietspiegel-Report 2025 liefert in 5 Minuten Vergleichsmieten, rechtssichere Begründungshilfen und die eine Tabelle, die Vermieter vor Ärger bewahrt. Praktisch für Vermieter und Verwalter, die Mieterhöhungen sauber und gerichtsicher formulieren wollen. Gratis Mietspiegel-Report 2025 herunterladen

Wer gilt als „gewerblicher Vermieter“?

Ein zentraler Streitpunkt ist die Definition. Als „Unternehmer“ im Sinne des Gesetzes gelten nicht nur Konzerne. Auch private Investoren können betroffen sein, wenn sie beispielsweise mehr als fünf Wohnungen vermieten oder einen professionellen Verwalter beschäftigen. Diese Grenze ist fließend und birgt juristische Risiken.

Sollte ein Gericht im Nachhinein die Unternehmereigenschaft feststellen, wird aus einem befristeten Vertrag schnell ein unbefristeter. Hausverwaltungen haben daher in den letzten Wochen ihre Standardverträge überarbeitet. Die automatische Drei-Jahres-Klausel ist aus den Musterverträgen verschwunden.

Doppelte Belastung: Längere Bindung, gedeckelte Mieten

Die verlängerte Mindestlaufzeit ist nicht die einzige Hürde. Ein neues Mieten-Wertsicherungsgesetz deckelt auch die Mieterhöhungen. Für 2026 gilt: Bei der nächsten turnusmäßigen Anpassung zum 1. April dürfen die Mieten nur um maximal 1 Prozent steigen – unabhängig von der tatsächlichen Inflation.

Diese Kombination setzt die Renditekalkulationen unter Druck. Experten befürchten, dass Vermieter versuchen könnten, dies durch höhere Einstiegsmieten bei Neuvermietungen auszugleichen. Ob der Markt das zulässt, bleibt abzuwarten.

Mehr Sicherheit für Mieter, Kritik von Vermietern

Verbraucherschützer begrüßen die Reform als überfälligen Schritt. Mieter hätten endlich eine verlässliche Planungsperspektive für fünf Jahre. Die ständige Unsicherheit durch kurze Vertragslaufzeiten gehöre der Vergangenheit an.

Die Immobilienwirtschaft kritisiert die Maßnahme scharf. Längere Bindungen könnten das Angebot an Mietwohnungen verknappen, wenn Vermieter Wohnungen lieber verkaufen oder leer stehen lassen. Auch die Flexibilität für notwendige Sanierungen sei eingeschränkt.

Blick über die Grenze: Ein Experiment mit Signalwirkung

Während die Regelung in Österreich nun in Kraft ist, wird sie in der gesamten DACH-Region aufmerksam verfolgt. In Deutschland sind befristete Mietverträge ohnehin nur mit sachlichem Grund erlaubt. Die österreichische Reform könnte dennoch als Blaupause für künftige wohnpolitische Debatten in den Nachbarländern dienen.

Der nächste kritische Stichtag ist der 1. April 2026. Dann werden die ersten Mieterhöhungen unter der neuen Deckelung wirksam. Marktbeobachter erwarten für das zweite Quartal die ersten gerichtlichen Auseinandersetzungen, vor allem um die Frage der Unternehmereigenschaft.

Fest steht: Der gewerbliche Immobilienmarkt hat eine neue Grundregel. Ob sie den Markt beruhigt oder das Angebot weiter verknappt, wird sich in den kommenden Monaten zeigen.

PS: Planen Sie Neuvermietungen oder Mieterhöhungen unter den neuen Regeln? Der Mietspiegel-Report 2025 zeigt konkrete Vergleichsmieten nach Stadt, liefert Formulierungsvorlagen und hilft, Einstiegsmieten rechtssicher zu kalkulieren – kostenlos per E‑Mail. Ein praktisches Werkzeug für professionelle Vermieter, die Renditerisiken minimieren wollen. Jetzt Mietspiegel-Report anfordern