Mietpreisbremse: Nationalrat deckelt Erhöhungen auf 1 Prozent

Vizekanzler Andreas Babler (SPÖ) spricht von einem „historischen Tag für alle Mieterinnen und Mieter”. Doch was bedeutet das konkret? Die Koalition zieht eine harte Linie gegen die Teuerungswelle im Wohnsektor und greift dabei erstmals massiv in bisher unregulierte Marktsegmente ein.

Das Kernstück der Reform betrifft Richtwert- und Kategoriemieten: Ab 1. April 2026 sind maximal 1,0 Prozent Erhöhung erlaubt, 2027 dann bis zu 2,0 Prozent. Eine radikale Abkehr von der bisherigen Indexierung am Verbraucherpreisindex.

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„Wir haben die Mieterhöhungen für 2025 komplett gestoppt und ziehen nun für 2026 eine harte Bremse ein”, erklärt Babler. Ohne diese Regelung hätten Experten Sprünge von über fünf Prozent befürchtet – aufgestaute Indexierungen hätten für Kostenexplosionen sorgen können.

Paradigmenwechsel: Auch freie Mieten werden reguliert

Die wohl weitreichendste Neuerung: Erstmals greift die Mietpreisbremse auch auf dem ungeregelten Markt. Neubauwohnungen waren bisher von staatlichen Preisregulierungen weitgehend ausgenommen.

Ab 2026 gilt:
– Anpassungen nur noch einmal jährlich
– Dämpfungsklausel: Bei Inflation über 3 Prozent darf der darüberliegende Teil nur zur Hälfte aufgeschlagen werden

Staatssekretär Alexander Pröll (ÖVP) betont den Kompromisscharakter: „Wir schützen Mieter vor exzessiven Spitzen, wahren aber die Investitionsfähigkeit der Vermieter.” Die Immobilienbranche sieht darin dennoch eine Zäsur – Kalkulationsgrundlagen für Neubauprojekte müssen komplett neu bewertet werden.

Schluss mit Kettenverträgen: Mindestlaufzeit steigt auf 5 Jahre

Neben der Preisbremse kommt eine signifikante Vertragsrechtsänderung: Die Mindestbefristungsdauer steigt von drei auf fünf Jahre. Das gilt für alle Verträge ab 1. Jänner 2026.

Hintergrund ist der Trend zu immer kürzeren Mietverhältnissen – besonders in Wien, Graz und Salzburg. Drei von vier neuen Mietverträgen im privaten Sektor sind mittlerweile befristet. „Drei Jahre sind keine Zeit, um irgendwo Wurzeln zu schlagen”, argumentiert Babler.

Kritiker aus der Immobilienwirtschaft warnen allerdings: Vorsichtigere Vermieter könnten das Angebot verknappen.

Opposition gespalten, Branche alarmiert

Die Koalition verkauft das Paket als pragmatischen Mittelweg nach monatelangen Verhandlungen. Die Opposition sieht das anders:

• FPÖ: „Reine Kosmetik” – fordert Entlastungen auch bei Betriebskosten
• Grüne: Wollten kompletten Mietpreisstopp bis Ende 2026, sehen jetzt Teilerfolg

Marktanalysten sind ambivalent: Mietervereinigungen begrüßen den Schutz vor „Gierflation”. Haus- und Grundbesitzer warnen vor einem Sanierungsstau, wenn Mieteinnahmen dauerhaft unter den Erhaltungskosten liegen.

Was Mieter jetzt wissen müssen

Der Plenumsbeschluss noch vor Weihnachten gilt als sicher. Das bedeutet konkret:

Bestandsmieter Altbau (Richtwert/Kategorie):
– 2025: Keine Erhöhung (Mietenstopp läuft)
– April 2026: Maximal +1 Prozent

Mieter Neubau/Freier Markt:
– Wertsicherungsklauseln prüfen
– Ab 2026: Dämpfungsmechanismus schützt vor Inflationssprüngen

Wohnungssuchende:
– Neue befristete Verträge ab 2026: Mindestens 5 Jahre Laufzeit

Die Regierung plant für das erste Halbjahr 2026 weitere Schritte zur thermischen Sanierung – um auch die Energiekosten langfristig zu senken. Die heutige Mietpreisdeckelung ist nur ein Baustein gegen die Wohnkostenkrise.

Bleibt die Frage: Wie reagiert der Markt, wenn die Renditen schwinden? Die nächsten Monate werden zeigen, ob die Balance zwischen Mieterschutz und Investitionsanreizen hält.

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