Mietmarkt: Zwei Welten prallen aufeinander

Wohnungssuchende erleben einen Preisschock. Während die Statistik Austria für das dritte Quartal 2024 von moderaten 4,2 Prozent Mietanstieg spricht, zeigen Immobilienportale die brutale Realität: Bis zu 16 Prozent Teuerung bei Neuvermietungen. Die Schere zwischen Alt und Neu öffnet sich dramatisch.

Wer derzeit durch ImmoScout24 oder Willhaben scrollt, reibt sich verwundert die Augen. Die offiziellen Zahlen passen nicht zum eigenen Erlebnis. Der Grund: Österreich hat faktisch zwei Mietmärkte – und nur einer davon taucht in den Schlagzeilen auf.

Die Statistik Austria meldete gestern Entwarnung: Die durchschnittliche Miete inklusive Betriebskosten stieg auf 9,9 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum Vorjahresquartal ein Plus von 4,2 Prozent, gegenüber dem Vorquartal sogar nur 1,0 Prozent.

„Die tatsächliche Höhe hängt vom Mietsegment, der Mietdauer, der Wohnungsgröße und der Region ab”, relativierte Generaldirektor Tobias Thomas die Zahlen sofort. Was er damit meint: Alte Mietverträge ziehen den Durchschnitt massiv nach unten. Besonders Haushalte mit Personen ab 60 Jahren zahlen dank jahrzehntelanger Vertragsdauer oft weit unter dem aktuellen Marktniveau.

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Diese Bestandsmieten verschleiern in der Gesamtbetrachtung, was junge Familien und Wohnungssuchende derzeit erleben.

Neumieter zahlen zweistellig drauf

ImmoScout24 zeichnet Ende November ein drastisch anderes Bild. Die Angebotspreise für Neuvermietungen sind teils zweistellig gestiegen – in manchen Bundesländern bis zu 16 Prozent im Jahresvergleich.

Der Unterschied liegt in der Datengrundlage: Immobilienplattformen messen ausschließlich Wohnungen, die aktuell auf den Markt kommen. Also genau das Segment, das für Wohnungssuchende relevant ist. Hier schlagen Inflation, gestiegene Instandhaltungskosten und hohe Nachfrage ungebremst durch.

Markus Dejmek, Österreich-Chef von ImmoScout24, warnt vor einer Verschärfung: Die Nachfrage nach Mietwohnungen stieg um bis zu 35 Prozent. Viele Kaufinteressenten weichen wegen hoher Zinsen auf den Mietmarkt aus und treiben die Preise zusätzlich.

Kärnten überrascht, Tirol bleibt Spitzenreiter

Die regionalen Unterschiede überraschen. Kärnten, lange als günstiges Pflaster bekannt, verzeichnete mit rund 16 Prozent den stärksten Preisanstieg aller Bundesländer.

Das West-Ost-Gefälle bleibt dennoch bestehen:

• Tirol führt mit durchschnittlich 20 Euro pro Quadratmeter bei Neuvermietungen
• Wien folgt mit 19,2 Euro, wobei die Bezirksunterschiede enorm sind
• Burgenland und Oberösterreich bleiben mit 11,50 bis 12,50 Euro vergleichsweise erschwinglich

Die Statistik Austria bestätigt das Gefälle, wenngleich auf niedrigerem Niveau durch die Bestandsmieten-Verzerrung.

Ein Markt, zwei Welten

Die Diskrepanz zwischen amtlicher Statistik und Plattform-Daten ist kein Rechenfehler. Sie offenbart einen strukturell zweigeteilten Wohnungsmarkt:

Der geschützte Markt: Mieter in Gemeindewohnungen, Genossenschaftsbauten und alten Richtwert-Mietverhältnissen profitieren von Preisdämpfungen und gesetzlichen Erhöhungsgrenzen. Dieser Sektor dominiert die offiziellen Daten.

Der freie Markt: Wohnungssuchende im privaten Sektor treffen auf unregulierte Angebotspreise. Gestiegene Bau- und Finanzierungskosten werden direkt weitergegeben.

Experten warnen vor einem gefährlichen Lock-in-Effekt: Wer einen günstigen Altvertrag hat, kündigt nicht – selbst wenn die Wohnung zu groß oder am falschen Ort ist. Das verfügbare Angebot trocknet weiter aus und treibt die Preise für die wenigen freien Wohnungen zusätzlich.

Keine Entwarnung in Sicht

Für 2025 ist keine Harmonisierung absehbar. Die allgemeine Inflation hat sich zwar beruhigt und mindert den Druck auf indexierte Bestandsmieten. Doch am freien Markt bleibt die Lage angespannt.

Der Neubau stockt wegen hoher Zinsen und Baukosten. Eine wachsende Nachfrage trifft auf stagnierendes Angebot. Analysten erwarten, dass sich die Angebotsmieten auch im vierten Quartal deutlich über der Inflationsrate entwickeln werden.

Für Wohnungssuchende bedeutet das: Der Blick auf offizielle “Durchschnittsmieten” wird auch künftig für Frust sorgen. Die “moderate Entwicklung” gilt nur für jene, die bereits einen Mietvertrag in der Tasche haben.

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